西安买房|70年自动续期,给全社会吃下一颗“定心丸”!但是,这类资产危险了……

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《民法典》作为今年全国两会的重头戏之一,如果审议通过,它将是新中国第一部以“法典”命名的法律,被誉为“社会生活…

《民法典》作为今年全国两会的重头戏之一,如果审议通过,它将是新中国第一部以“法典”命名的法律,被誉为“社会生活的百科全书”和“保障民事权利的宣言书”,意味着我国将告别“散装”民法时代,迎来新的民法典时代。

经过数十年酝酿,5年编篡的《民法典(草案)》终于艰难玉成,提请十三届全国人大三次会议审议,成为今年全国两会最受关注的议题之一。

同时,《民法典》提审也给楼市带来一个极大的利好消息,《民法典》第三百五十九条提出:
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
这意味着,广受关注的70年产权续期问题,终于有了明确答案,70年自动续期,给全社会吃下一颗“定心丸”!
70年自动续期,给全社会吃下一颗“定心丸”!但是,这类资产危险了……
70年自动续期,给全社会吃下一颗“定心丸”!但是,这类资产危险了……

住宅是中国家庭资产安身立命之本,住宅建设用地的使用权问题,直接关系到民众的基本财产权,却成为中国多年悬而未决的社会问题。

此前,住宅建设用地使用权的永久性与住宅建设用地使用权出让期限的有限性之间存在不可避免的矛盾冲突,而国家对于70年住宅续期问题并没有明文规定,相关政策的推进和完善,经历了十余年的坎坷历程。
2007年《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但是,对如何自动续期、续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费用,并没有给出具体规定,以至于争议较大。
2016年初,温州“20年住宅用地期限到期”事件,更加凸显了这一问题的紧迫性,当时根据“两不一正常”过渡性政策,不需要申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。
随后,2016年11月,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出:要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
时至今日,《民法典》终于对住宅建设用地使用权期间届满续期问题,作出了自动续期的原则性规定,这个长期悬在中国人头顶的靴子,终于尘埃落定!

对于《民法典》规定70年住宅自动续期,已经在房地产市场中引起了激烈讨论,我们主要分析为以下三点:

 
其一,保护公民财产权更加深化。在此之前,住宅建设用地使用权的永久性与住宅建设用地使用权出让期限的有限性之间的矛盾,会直接消解公众的财产安全感。此次,住宅自动续期的原则性规定,不仅回归了常识,也回归到公民财产权保护的要义上。
 
这项规定出台之后,全民最大的固定财产——房产,就有了制度性保护,有章可循。以前存在大量房子被拆迁之后没有获得赔偿、或者赔偿较少的现象,都是因为在产权年限上存在分歧。一旦自动续期执行,这个分歧就会界定的更加清晰。
 
其二,70年住宅自动续期,但存在续费问题。众所周知,我国城市土地为国家所有,公民只有使用权。此前土地使用权到期后如何解决,一直处于模棱两可的状态,即便某些高层人士在公共场合和媒体面前表态,但是没有写进法律法规,大家还是报以观望态度。
 
因此,这次《民法典》明确住宅土地使用权自动续期,可谓一锤定音,解决了困扰民众多年的房产续期问题。但值得注意的是,自动续期不等于免费续期,《民法典》提出:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。只给出了大原则,并没有具体落定方案。
 
其三,非住宅物业存在不确定性。根据《民法典》,住宅用地可自动续期,非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。但目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地、其他综合用地的续期问题仍然存在不确定性。
70年自动续期,给全社会吃下一颗“定心丸”!但是,这类资产危险了……
70年自动续期,给全社会吃下一颗“定心丸”!但是,这类资产危险了……

非住宅用地,包括商铺、公寓、酒店、写字楼、商住楼、仓储、厂房、学校、医院等,之所以与70年住宅待遇不同。

一般情况,非住宅用地使用权限为40年、50年不等,使用年限相对较短,部分即将到期,冲击较大。其次,这一类物业总量相对住宅占比较小,大部分处于城市较为成熟的区域,这类成熟商业用地实际上再回收、再利用的价值更高。

 

一直以来,欧美国家、东南亚等国家的房产权益与中国差异极大,美国、英国、日本、泰国等国家享有永久产权,而我国采用香港模式,使用权住宅70年、商业40年。
过去,住宅如果使用权到期,赔偿问题是一个无解之题,未来如果70年住宅自动续期之后,在不拆迁的情况下可以一直居住,但一旦城市改造面临拆迁的话,又该如何赔偿?这给市场留下一个巨大的疑问。
此外,即便住宅能够永久续期,但我们国家的建筑寿命使用根本达不到70年。资料显示,美国建筑平均寿命为74年,英国为132年,日本曾提出“200年住宅”的概念。中国虽然按照百年建筑去设计,主体也要使用50年,但实际寿命只有25-30年。
因此,虽然出台了自动续期的规定,但是如果没有具体的续期方案,也难以解决永久居住的问题,自动续期不代表永远能住。
总而言之,《民法典》是中国历史的一大进步,但也给市场留下一个巨大的疑问,使房屋产权问题从一个制度问题变成了另一个经济问题!

关于作者: 文旅西安

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