西安买房区域选择·城市基本面·国家第九个中心城市

资产配置-海景房鼎龙湾

国际上,国与国之间的竞争很大程度上表现为城市和城市之间的竞争。在最近几年,对中国城市的描述叫国家中心城市,在此…

国际上,国与国之间的竞争很大程度上表现为城市和城市之间的竞争。在最近几年,对中国城市的描述叫国家中心城市,在此之前,我们表达的是直辖市、省会城市、地级市、或者是森林城市、百强城市等,指的是行政管辖或从单一领域、门类的区分。

西安买房区域选择·城市基本面·国家第九个中心城市插图

 

西安·城市基本面·国家第九个中心城市

国家中心城市是综合性的,国家建设部和发改委对中心城市的表达是城市描述的最高层级,代表城市塔尖的水平。最早出现是在2005年,那么什么要求才能达到国家中心城市呢?

2007年建设部上报国务院的文件里是这么说的:

在我国的金融、管理、文化、交通发挥重要的中心和枢纽作用。

金融指的是监管、市场、资本、从业人员、年产值增加处于高等水平;

管理指的是人口、边界、经济规模。管理城市难度,水平主要是这几方面;

文化指的是科技馆、博物馆等国家级文物设施、园林、高等院校,尤其是985,211等比较突出高等院校;

交通指的是公路、铁路、海运江运、航线等与周边城市的互联互通,是区域中心枢纽。

国家发改委对国家中心城市有哪些描述?

居于国家战略要进,就是说整个城市所处的地理位置一对对国家来说战略意义的;

肩负国家使命,改革的先行行者;

参与与国际竞争,打造国际化城市;

代表国家形象,经济蓬勃。

国家中心城市具体评估的指标有哪些呢?

首先是人口的规模及人口的增长;

其次是经济的实力以及经济的增长;

最后是文化的竞争力。

国家中心城市在全国具备引领、辐射、集散功能的城市,这种功能表现在政治、经济、文化、对外交流等多方面。

国家中心城市的好处有哪些?

从国家层面对该城市的综合能力以及未来发展前景的看好,大家不要小看这一点,在我国政治定位对城市的发展是第一位的,大家都知道深圳的发展40年从小渔村到现在的一线城市。

国家对该城市政策资源和资金的扶持,政策倾斜度的宽松,改革试验的先行者,会让该国家中心城市插上翅膀腾飞。

市场层面的好处,会吸引更多资源。

所以国家中心城市在文旅西安看来就是一个巨大磁场,吸引周边乃至全国全球的优质资源。

 

西安·城市基本面·国家第九个中心城市·各板块布局规划及资源禀赋的情况

西安买房区域选择·城市基本面·国家第九个中心城市插图(1)

雁塔区域|南郊

雁塔区域|南郊|教育、文化产业

提起南郊的产业发展,最为知名的就是它的教育产业。政府对于南郊的主要规划,基本围绕在人文环境教育等几方面,各设施配套较为齐全。在全西安市的范围内,南郊的教育资源相对较好,比如陕师大的幼儿园到大学,铁一中的小学到高中等名校、以及大学城等,都坐落在南郊。

除此之外,西安市的景区文化区,大部分也坐落在南郊。譬如曲江片区,现在已经发展成为了具有其特色的独立风景区。通易坊、曲江海洋馆、大唐芙蓉园、大雁塔、南湖等都成为了知名旅游景点。而曲江区域的房价也是一路飙升,至今房价仍在西安较高的第二名;第一名也在南郊,高新区。目前两区领跑西安房价

雁塔区域|南郊|放射网状道路规划

在道路规划方面,西安南郊的道路规划主要以放射网状道路为主。此种道路规划的优点是交通较为便捷,出行时的选择较多,路网中交织成网的部分影响区范围较小,市中心与各区间都有短捷的交通联系。干道与次要道路分工明确。

雁塔区域|南郊|就业集中区,治安好

受到产业发展的影响,南郊区域的主要构成基本以高校与企业为主,且区域房价较高,导致南郊的人口大部分以学生与白领构成,而此类人群的素质普遍较高,使得南郊区域的治安也较为良好,对于想在西安买房的朋友来说,也比较放心。

雁塔区域|南郊|商圈多,人口流量大

从早期开始,大部分大型商圈普遍坐落在南郊。例如小寨、李家村万达、电子城商圈、大唐不夜城等。而大型商圈的坐落,某种程度上保证了周围片区巨大的人流量。在购房时,周围商圈的多少远近,对于想在西安买房的朋友也会产生一定的影响。


未央区域|北郊

未央区域|北郊|工业产业园

相比于南郊的教育文化产业,北郊的产业发展相对以工业产业为主。泾渭工业园、草滩生态产业园、出口加工区等组成了国家新型工业化产业示范基地。一些大型的企业工厂也坐落在北郊,譬如可口可乐、长庆油田、康师傅、红旗厂等。所以长久以来北郊的产业发展大部分以工业为主。

根据一般情况,人们的居住环境上,一般更偏向选择学校、医院、公园等生活配套较多的区域,而工业环境在生活居住方面并不太受欢迎。这也是很多年轻人在资金充足的情况下更喜欢选择在南郊居住的原因之一。

未央区域|北郊|方格网式规划

此种道路规划多为平行分布。方向简单,一般只有纵横两个方向,便于布置建筑,也易于识别方向,交通组织简便,不会形成复杂交叉口。但对每两点间的交通必须绕行一定的路程,地形起伏复杂时难以适用,交叉口多,影响行车通畅。

而此类交通方面的原因,也会影响购房者在购买时的选择。

未央区域|北郊|近年逐渐有商圈发展

相对于南郊,北郊的商圈发展则较为缓慢。如今较为知名的盛龙广场、熙地港、印象城等大型商圈,大部分也是在近年来才刚刚发展起来,从而拉大了北郊的人流量。

但现如今,随着世园会的顺利举办,北客站的建成,市政府的北迁,地铁3号线的开通,北郊逐渐成为了西安市新的发展中心。位于城北的经济技术开发区已成为西安在高新区之外的另一集中就业区域。城北作为新的城市经济与行政中心,带来了更多企业及机构入住,提供更多的就业机会。在经开区置业或投资的同时,也能享受到就业的便利。随着北郊的发展,人们投资区域也产生了一定的改变,北郊的房价必然会持续上涨,如今,选择投资经开、浐灞的房产,必定会是明智的选择。


浐灞区域|东郊

西安买房区域选择·城市基本面·国家第九个中心城市插图(2)

浐灞区域|生态环境

放眼西安,乃至整个西北区域,浐灞拥有着得天独厚的自然水系资源,前期的疏于管制导致使浐灞一度沦为生态重灾区,经过十余年的治理,如今的浐灞业已成为西部生态典范,到目前,以浐河、灞河、广运潭、桃花潭、雁鸣湖、浐灞湿地公园、世博园等河、湖、园基本奠定了浐灞生态区的环境特色,后续,浐河、灞河两岸的景观将进一步密植化,浐灞国家湿地公园也将进一步扩大湿地面积。与同为国家生态区的曲江新区相比,浐灞拥有更多地活体水系资源。

浐灞区域|交通路网

地铁1号线横穿浐灞东西,地铁3号线贯穿区域核心区,但包括地铁在内,浐灞生态区路网、公交等基础设施配套建设还处于规划阶段。除了仅有的东三环、快速干道、绕城高速等重要交通线路均穿越浐灞生态区;浐灞旅游2、3号公交线、47路、262路等几条路连通主城区的公交线路途径浐灞生态区,大部分交通配套还处于规划阶段,目前出行并不便利,放眼众多国家生态区,浐灞交通路网的发展才刚刚上路。

浐灞区域|区域商业

目前区域内存在商业设施不足,生活配套匮乏的问题。随着地铁三号线的开通带动沿线商圈的发展,桃花潭、浐灞中心、香湖湾、务庄等地铁站点逐渐形成自己的商圈,诸如麦德龙、迪卡侬、华润万家、奥特莱斯、砂之船奥莱等大型商超已经在浐灞抢滩布局,按照浐灞的发展规划,预计到2020年,浐灞人口将达到55万人,浐灞有望在未来几年内迎来商业地产的开发热潮,但与区域商业发展较好的南京市江宁生态区相比,人口数量是制约浐灞商业发展的主要问题。

浐灞区域|区域产业

浐灞生态区南与曲江相接,北与港务区接壤、北客站板块比邻,西与经开、大明宫为邻,东临灞桥区,与白鹿原相望,整个区域呈尴尬的条带状,其产业规划也呈条形布局,在政府的引导下,国际港务区与浐灞生态区的互动更加频繁,丝路创意梦工场、长安大学科技产业园等产业也前后落户,但从历史经验来看,带状经济发展模式很难取得较大程度的突破,回到现状,规划的金融区目前仅有中国银行及一些小型金融企业入驻,领事馆区目前只有十五家外事机构入驻。未来区域内众多产业的发展也将是管理者将要面临的难题。

浐灞区域|教育资源

近年来通过统筹规划,目前已在浐灞三角洲、浐河西岸、灞河东岸、雁鸣湖等人口相对集中的区域,通过自建、代建和社会力量办学等多种形式,基本形成“幼儿园+小学+初中+高中”15年一贯制的教育链条,如今还有4所中小学在建,计划2018年建成。届时,浐灞生态区累计新增中小学将达16所,加上10余家幼儿园,可容纳学生将达2万余名。从整体来看,整个西安地区深陷教育资源匮乏的窘境,浐灞未来需要面对的教育问题同样不容乐观。

浐灞区域|发展潜力

500亿万达城项目的敲定、会展效应、3号地铁沿线、周边有灞河、世园会,2021年全运会的召开势必将拉动国际港务区及浐灞区域的发展、多项市政规划布局浐灞等都是最好的佐证。但我们还是得把视线从这些蓝图中抽离出来回归现实,现阶段看整体区域,基础配套缺乏可以说是浐灞发展的最大缺口,相较于其他成熟的片区,两条地铁线并不能满足带状区域内市民的基本出行,教育、产业、商业等生活配套资源更是稀缺。

整体来看,浐灞的楼盘建筑密度都是比较低的,一般不会大于30%,容积率一般控制在在2-3.5之间,所以浐灞区域在居住方面还是相当适宜的。

这三类人最为适合在浐灞买房:

①常年在西安东北区域居住的地缘性客户;

②在1、3号线沿线工作但因无法承担工作区域内(典型区域:高新)过高房价的人群;

③为父母及今后养老做打算的人,浐灞还是首选区域。若是在浐灞投资则有待考量,区域价值的兑现还需要漫长的时间。对于出自小开发商之手,价格超过区域均价的楼盘,明显存在价格虚高的现象,想在西安买房的朋友要多留意。


西安城六区中的老三区不做赘述,新城、碑林、莲湖,由于历史因素,目前基本无空地可做大规模开发。

 


西咸新区组团沣东新城空港新城秦汉新城沣西新城、泾河新城

西安买房区域选择·城市基本面·国家第九个中心城市插图(3)

西咸新区组团|区域定位

西咸新区五个组团中,成熟度最高的是沣东新城,其绝大部分都处在西安市内,不用文旅西安多说什么,我相信大家都知道此区域的成熟度,也因此被纳入限购范围内;西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城,体育会展中心。以高新技术为主,重点发展高新技术研发和孵化、体育、会展商务、文化旅游等产业。

沣西新城与沣东夹在西安与咸阳的主城区之间,经济发展水平最高,定位为大西安核心区;

秦汉新城境内有秦咸阳遗址,西汉9座帝陵,唐代帝陵等等,定位为历史文化旅游展示区;

空港新城位于咸阳机场周边,重点发展空港物流、飞机维修等产业,定位为临空物流经济区;

泾河新城重点发展节能环保、现代农业、测绘等产业,定位为现代农业和测绘产业区;

西咸新区组团生态环境

沣西新城

位于沣河和渭河两河之畔,两水交织使沣西具备得天独厚的生态环境,在城市核心区有一条6.9公里、宽200-500米的中心绿廊,连通沣渭两河,在推进海绵城市的建设过程中,170公顷湿地项目、75公顷的沣河摊面治理及水生态修复工程业已完成设计;

秦汉新城

总规划302平方公里,境内50平方公里用作城市建设,其余85%的土地均用于遗址保护,该区域内陵墓较多,很多土地无法进行地产开发作业,曾有楼盘在建设中因土地性质问题产生过争议,在城市绿化方面,随着渭河治理工程的实施,秦汉新城还同步打造了渭河生态景观带建成全长15公里的渭河生态景观带,高水准的景观绿化达4500亩,修建运动休闲公园3座和湿地公园1座。

空港新城、泾河新城

生态环境建设工程还停留在城市道路绿化阶段和水域治理初级阶段,后劲却十足。

西咸新区组团交通路网

目前,四大“不限购区域”内的居民仍以公交出行为主,除区域主干道外,众多路网,公交、地铁线路同处于规划与建设阶段,这四大新城的交通路网发展才刚刚起步。在地铁线路规划上,1号线三期工程(预计2022年通车)、5号线二期工程(预计2020年通车)途径沣西新城;11号线(预计2023年通车)、12号线(开通信息待定)经过秦汉新城抵达空港新城;16号线(预计2023年通车)经秦汉新城抵达泾河新城,从通行进度来看,沣西新城远远领先其他区域;在综合交通规划上,基于区域定位,空港新城将成为我国中西部核心航空枢纽、关中——天水经济区现代综合交通枢纽。

西咸新区组团区域商业

现阶段四大新城均存在着商业设施不足,生活配套匮乏的问题。沣西新城、秦汉新城为房企进驻较多的区域,其中多数地产商以开发住宅为主,商业配套主要依托于沿街底商,区域内缺乏大体量的商业配套,区域经济水平落后以及人口总数偏少也是商业项目不愿进驻的主要原因,地铁线路的开通或许能够带动沿线商圈的发展,但地铁二期、三期工程以及十几号线的通车还需很久。规划方面,除了比较亮眼的吾悦广场城市综合体项目落户沣西新城,西咸区域的商业项目规划主要聚集在沣东新城。

西咸新区组团区域产业发展

空港新城

依托于咸阳国际机场,航运物流、飞机维修、国际商贸、现代服务业等产业发展已出具规模,空港新城已入选国家首批29个“全国示范物流园区”,目前已有法国赛峰、梅里亚、海航等世界500强企业,以及普洛斯、东航、南航、深航等行业龙头入住空港新城,为其航运事业发展助力;

沣西新城

主要以发展新兴产业为主,包括发展信息技术、物联网、新材料、生物医药等高端技术产业;建设“硬科技”小镇的发展规划,“硬科技小镇”,规划总建筑面积50万平米早已正式揭牌并投入使用,未来将有上千家“硬科技”企业入驻;总投资350亿的西工大无人机产业化基地已于2018年底建成。沣西新城科技产业后劲十足!

秦汉新城

主要发展旅游产业;

泾河新城

以低碳产业为主,重点发展节能环保、测绘、现代农业等产业。

在产业引入方面,空港新城和沣西新城遥遥领先。

西咸新区组团教育资源

秦汉新城

清华附中,该校由陕西省西咸新区秦汉新城管委会投资建设,是百年清华附中在北京市以外亲自管理的唯一一所公办的、全日制、寄宿制完全中学;

泾河新城

西北黄冈实验中学国际学校,地址位于“乐华城•国际欢乐度假区”区域内。

秦汉新城、泾河新城连同其他两大组团区域仍受教育资源匮乏、教学质量质素底下的困扰,虽然区域内的开发商已与类似于高新一小、交大附小这样的学校签约以联建、代建的方式为区域新增教育资源,硬件提升没有问题,师资力量(软件)能否得到保障还需时间检验。

上述几个维度的比较,文旅西安个人的排序是沣东、沣西、空港、以及秦汉、泾渭。

沣东新城(被划为限购区,虽然现在基本不限购)

在建项目多且部分已投入使用:丝路世界贸易中心、中俄丝路创新园、镐京大道沣河桥、高铁阿房宫站、沣东国际医院、西咸金融港、西咸青年创业园、西咸商务中心、西咸中心、西咸企业总部、369米华侨城中心

西咸新区沣东新城管委会与京东正式达成合作,全国首家京东云电商创新中心正式落户西咸新区沣东新城。
相比于西咸新区的其他区域,沣东新城的区域发展相对比较快速与完善。

沣西新城

作为推进西咸一体化的核心板块,政策和规划决定了沣西新城今后良好的发展前景;

空港新城

区域内有强劲的航运产业以及有待提升的生态资源。随着空港新城航运产业的发展,未来区域内将有更多的空运航线,其带来的噪音污染难免会影响此区域的居民生活,这一点在此区域买房的朋友需要预估!

秦汉新城

虽有诸多历史保护遗址,地产开发存在着一定阻力,但其区域内建筑密度较低,有着良好的生态资源;

泾河新城

以发展低碳产业、现代农业为主,加之经济基础薄弱,后期难以形成良好的商业氛围。

 


限购区域买房选择可参考https://www.xamaifang.cn/431.html 

西安买房区域选择·城市基本面·国家第九个中心城市插图(5)

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