2020年买房建议及踩盘看房技巧!|西安买房

资产配置-海景房鼎龙湾

最近很多想在西安买房的小伙伴都准备入市买房了,为了帮助想在西安买房的小伙伴买到好房,我结合自己多年的经验给大家…

2020年买房建议及踩盘看房技巧!|西安买房插图
  • 最近很多想在西安买房的小伙伴都准备入市买房了,为了帮助想在西安买房的小伙伴买到好房,我结合自己多年的经验给大家提供一些建议,希望对想在西安买房的小伙伴有所帮助。如您有所收获,请转发给亲友,非常感谢。

买房建议|西安买房

在西安买房不要过度关注宏观现象。宏观经济就像天气预报,可以作为参考,但并不是决定性因素。与其犹豫要不要买,不如想想:既然迟早要买,那么什么时候买,买哪里,怎么买的切实问题。这是一个人从不切实际的观念到学会行动的实质性转变。

“生活这场游戏的一大秘密就在于,一切的线索和机会,几乎都隐藏在如何理解社会和把握别人的想法之中,而你自己的观点大多时候一点价值都没有。”

每当你思考一件事情的时候,你应该获得一个“可操作试错的思路”,而不是一个“观点”。如能做到,或许你会在很久以后发现,你已经变成了一个没有观点,只有行动思路的人,那就是赚大钱的人。

在生活中我们经常见到这样的现象:有些人认为做自媒体,跨境电商赚钱,但是他自己去做就亏得一塌糊涂,因为他只是一个有观点而没有行动思路的人,他根本不知道怎么做。

有些人说回收破烂赚不到钱,但是一样有人在这个土得掉渣的领域做得风生水起,因为他懂这里面的门道,他是一个有行动思路的人。

同样,楼市也是如此,有人在大市横盘的时候买房一样能赚到钱,因为他们知道如何找洼地,买笋盘,利用杠杆。而有的人呢,即使在楼市大涨的时候,他也没赚到钱,因为他在犹豫,在纠结,就像去年的深圳,这么好的行情一样有人踏空。

过度关心宏观现象是一种病,越是高谈阔论,喜欢辩论国际时事的人,他的口袋就越瘪。真正有本事的人都在忙着捞钱,哪有时间谈这些虚头巴脑的话题呢。

我们看看下面这个网络段子,不同收入的男生买房时的想法:

月入10万:阳台很大,房间全景落地窗,买。
月入5万:学位好,有升值潜力,回去和老婆商量。
月入2万:周围朋友说今年经济很差,等等再看。
月入8千:房价收入比悬殊,人口老龄化,经济学家说,房价已经到拐点了。
月入3000:俄罗斯对北约东扩对美国全球战略有重大影响,房价必跌!

现在有些人看到特朗普作死,就恨不得掐自己的大腿,气得跳起来,其实他连自己的工作都还没干好。其实对于年轻人而言,与其关注特朗普,关注马斯克火箭上天,不如想办法升职加薪,如何办理贷款,筹资以及破限购买房,然后泡个妹子早点结婚。哪怕明天美国总统换了一个人,其实跟你都没多大关系的。

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1、当你有了买房计划的时候,你不会再月光,而是学会心甘情愿的存钱,甚至超市购物也会比较价格。|西安买房

 

这种买房带来的既是压力,也给你一种有了长期目标而逐渐实现的满足感。这和刷抖音、玩王者荣耀、逛街买衣服的快感是完全不同的。你学会有计划、有目标的规划你未来的人生了。

房子不仅仅给你带来一个居所,它更是让你的生活进入一个稳定的秩序,从此你不再乱投资,不再瞎消费,一心买房,然后等待它暴涨,又去搞下一套。

 

2、买房要学会的第一课就是妥协|西安买房

因为资金有限,地段好、品质好、房龄新的房子你是买不到的,符合你要求的,大多数都在远郊区。所以请调整好自己的心态,不要怀疑甚至否定自己的人生价值,不要抱怨社会不公。客观的了解你能买到的房子是什么样的。有多少钱,办多大事,先上车再说。

普通人的工资永远追不上资产的升值,年轻的时候唯有靠资产追资产,一步步往上裂变,形成一个巨大的资产包。若干年后如果不想继续负重前行,可以卖掉一两套,把资产负债率降下来,剩下的净资产都足矣让你岁月静好,周游世界。

3、第一套房买新房还是二手房,我个人认为没有定论|西安买房

 

如果新房存在套利空间,甚至比周边二手房还便宜,哪怕它是期房我也大胆买入。

有些人说买期房,不知道将来交房会不会维权,其实一切资产价格都是风险定价,如果买一手楼盘的现楼,价格一定比期房贵。

曾经有媒体建议取消中国的期房预售制度,减少交房维权。其实一旦取消,整个社会的建筑成本都会大幅上涨,开发商由于回笼资金变慢,利息成本升高,同时楼市上市变慢,供应减少,他们卖房的时候价格就会相应抬升,变得贵很多。这个社会不存在免费的午餐,又想想现房,又想价格便宜?不存在的

我认为当前这种环境,买新房更容易赚钱,因为现在绝大部分城市的新房都被政府限价了,看看杭州的限价盘西溪公馆,新房比周边二手便宜1万每平方,买入即赚100万,新房不香么?

这种限价新房情况同样存在于深圳、北京、上海、成都、重庆。更为激动人心的是,在重庆我们已经找到了比周边二手还便宜的新盘,买入即赚,接下来我们会组织大家看房团购,有兴趣的朋友留意公众号最新消息。

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4、六个钱包真的是很可耻的事情吗?不一定。|西安买房

 

如果你已经为了买房存储一笔钱,还差一小部分的时候,长辈们是绝对非常愿意把钱包借给你买房的。

比起爸妈被忽悠去买坑人的保健品、投资大多数不靠谱的理财产品,你可以当作这笔钱是借爸妈的,准时归还给他们利息。在未来10年20年,房子一定是会增值的,可能增值幅度不是很多,但也算稳健。从这个角度来说,6个钱包凑来的首付,是全家人比较稳健的理财方式。

5、征信是非常非常重要的。会影响你的房贷额度。一定要重视,不要逾期还信用卡,尽可能的不要上征信的网贷产品。另外,计算你要贷款的额度,保证工资是月供的两倍,如果工资不够,要记得提前半年到一年养流水。

踩盘看房技巧|西安买房

踩盘看房,是一个体力活,也是人类无差别劳动。但是对我而言,由于买房已经足够多,经验丰富,几乎已经做到:要买的房不用看,要看的房不会买。但还是有不少朋友是需要踩盘看房指导的,下面我分享一下心得吧。

首先,我们先来谈谈踩盘看房最忌讳什么。最忌讳的就是:希望把整个城市的房子都看一遍,恨不得逐一比较。事实上,我们的精力是非常有限的,过度迷信体力型的看房,不如把精力用于思考、判断。我们需要思考这座城市的城脉发展方向,看看地形地势,看看城市它是往南还是往东延伸发展,哪里才是政府砸钱打造的板块。

土地是最根本的财产。人们之所以相信货币有价值是因为土地上面的人在创造价值,那么在这片土地上创造的价值就会趋近这片土地上的房价。

因此我们买房之前,一定要先判断地段,研究这座城市的扩张方向,购房人群的口味以及利好兑现的周期等等。

2009年,前海合作区成立前夜,深圳房价均价为1.48万元,此时,前海旁边的鼎太风华每平米1.2万元。十年后,鼎太风华房价达到每平米10万元以上,深圳房价均价为5.4万元。

10年来,深圳房价均价上涨3.65倍,但鼎太风华凭借前海概念,10年来房价上涨了7倍!相比之下,深圳东部罗湖、盐田很多楼盘房价的涨幅,还不到3倍。

过去这么多年,房子买在深圳西部的朋友,涨幅都跑赢了大市。深圳只是其中一个例子,其他城市一样验证了这个投资逻辑。所以,买房一定要买在城脉发展方向,以下给大家一些参考,希望对你有所帮助。

广州城脉发展方向:自西往东,90年代的市中心是中华广场北京路一带,后来往东迁移,逐渐形成今天以天河CBD为辐射中心的格局,在广州买房,尽量买在珠江新城方圆10-15公里范围,地铁沿线,并且尽量买广州东部。

北京城脉发展方向:一路往东。北京西、北面是山地,无法扩张,如果你的房子买在这两个方向,大概率跑输大市。北京优质板块是东三环至六环地铁沿线。

成都城脉发展方向:一路往南,兼顾东拓。成都这个城市,是一个盆地地形,南部是平原地带,非常适合扩张,所以买房尽量买在南边溢出方向。

郑州城脉发展方向:一路往东。郑州这个城市,交通对其影响特别大,加上郑东新区是现任总理当年在河南担任省长时提出的,不搞好是不行的,所以郑州东部一直都得到多种政策支持,长年保持着良好的发展势头。

讲完地段的判断逻辑,我们下面谈谈实地看房。一谈到实地看房,很多人马上就嗨了,撸起袖子准备看200套。其实,200套只是一个概数,而不是真的叫你去看200套。200套,等你看完,房子早就涨上去了!那么我们该如何提高看房效率呢?

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先网上做功课,把自己有意向的开发商楼盘信息、二手房的挂盘都整理出来,编上序号,并间隔开预留一定空间做实地看房的记录,写到一个本子上。

为什么要写本子上?因为很多人看完房子,可能连价格是多少都不记得了,又或者是哪一套开发商打95折他都没有记录下来。

写在本子上是为了方便记录和分析,为后期决策做信息准备。没有充分的信息何来决策依据呢?

好了,把自己意向楼盘整理出来之后,可以去实地看房了。走啊,上车。等等,第一次看房,不建议大家开车去,应该坐公交或地铁过去。一来,是测量通勤的顺畅度和实际时间;二来,是为了观察沿线人群的密集程度。

建议大家下午2-5点看房,因为看完之后,你可以旁边吃个饭,6-7点又杀回楼盘附近,通过观察阳台亮灯情况,测算出楼盘的入住率(当然,白天通过阳台是否晾晒衣服也能判断)。傍晚除了测算入住率,还可以在附近溜达一下,看看有没有灯光污染、小区散步人群的多寡以及地下停车的情况。下午看房,可以做到一房两看,白天和夜晚都看了。

来到楼盘之后,不必急于立刻看房,可以在附近看看是否嫌恶物,例如几公里外有个垃圾站、焚烧场什么的,又或者是楼盘旁边有电塔、高架桥等等。

看完嫌恶物,然后进入楼盘,如果是新楼盘,则要留意楼盘的建筑工艺以及物业管理公司,同时关注在售户型,哪些性价比高,值得入手。如果是二手楼盘,要注意进入小区的时候,物业是否管理严格,外来人员能否轻松进入,同时留意花园是否有垃圾堆积,无人清扫的现象,亦要关注花园中的老人小孩是否够多,居家氛围如何。

看完花园,然后进入电梯。正常而言,一般电梯至少需要2部,至于楼层怎么选,提供如下参考:2005年之前建成的楼盘,不建议买顶楼,因为那时的建筑工艺和验收标准都不太好,容易漏水且夏天不隔热。2005年之后的顶楼,没问题,顶楼可能还会贵一些,因为有钱人不喜欢头顶有人,他们喜欢住顶楼一览无遗。但是要注意的是高楼层的顶楼,一旦出现火灾,消防梯是上不去的,去年重庆高楼层发生了一起火灾,一家人活活在里面被熏死。

中低楼层发生火灾消防梯完全够得着,再不行用绳子也溜下来了。但是太低的楼盘也不建议大家关注,7楼以下的楼层,如果小区花园很多草丛,容易滋生蚊虫,夏天不堪其扰。因此最理想的楼层是中高楼层,即7-12楼,这些楼层不高,还可以看到花园绿树掩映,空气也不错。

上到电梯,很快就来到了你要看的那套房,进门之前,要关注一下大门是朝向哪里,朝向通风口或者电梯的,舒适性会受到一定影响。

进入房子后,先看看屋子朝向。一般而言,南北通透或者东南方向的房子,住起来最舒服,空气流通,病菌不易滋生,家人身体健康。关于朝向问题,如果是自己住,尽量有一个“南”字,也就是东南、正南、西南。当然,如果是投资,北向的房子能不能考虑呢?一切看价格,如果价差足够大,北向特别便宜,也可以买入,因为这里面的价差随着二手市场不断成熟将来一定会缩小的,存在套利机会。

那如果是自住,什么是好户型呢?参考以下标准:南北通透,户型方正,开间和进深合理,空间紧凑,实用性强。

方正的户型整体利用率最高,如果户型不规则,容易造成家具无法贴墙摆放,浪费宝贵空间,而且不规则的户型在装修的时候往往需要花费更大精力去处理。

什么样的户型算方正呢?就要了解什么是开间和进深。

习惯上,我们把房间的主采光面称为开间(面宽),与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深,房门进入的方向的距离为进深,左右两边距离为开间。

一般意义上的户型方正是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。

进深过大,开间过小,会影响户型采光通风,房间内会显得比较暗;而进深偏小,开间过大不利于房间保温,浪费能源,北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。

看户型的时候,很多人比较纠结赠送面积怎么计算价值。例如,赠送大平台或花园,阁楼、地下室等等。一般而言,赠送的大平台或花园,如果可以围蔽盖顶,我们是希望3折以下买入,将来5折卖出的。也就是房价1万,这个平台或花园按面积计算,每平方价格大概值3000元左右,并计划将来5000元每平方卖掉。如果不能围蔽盖顶,价格一般按2折计算。另外,底层的平台或花园,上面的住户容易扔很多垃圾下去,有时连安全套可能都会有。所以,7-8层洋房的底层平台或花园还可以考虑,如果是几十层的,那么这个平台和花园,价值并不大,一不小心掉东西下去还会砸死人。至于地下室和阁楼同理,层高3.2,通风采光良好的,价格3折计算,否则2折。

从我们掌握数据来看,四大一线城市已经齐齐回暖,大概180天之内会传导到二三线城市。

最后,我想说,打工赚的是劳动力市场的钱,创业赚的是把对手打死,抢占份额的钱,风投赚的是以小博大,赌对概率的钱,理财赚的是时间利息的钱。以上所有人赚了钱,都要:买房。买房是中国家庭财富的最后归宿。那买房赚的是谁的钱?赚的是通货膨胀,国运城运的钱。如果你不看好中国,不应该买房。我对中国非常有信心,并且我认为持有什么都没问题,持有现金肯定是贬值的。

买房,就是中国人最大额且有三成杠杆的投资理财,除了这个,我想不出什么既可靠,普通人又可以搞钱的好路子了。如果有,大家在留言区分享一下。

海景房西安城市展厅欢迎品鉴!咨询热线:18049539330

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本文作者:楼市团长

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