知乎热议:疫情过后房价是跌还是涨?

资产配置-海景房鼎龙湾

文章有点长,耐心看完。 有句话说得好,你赚的钱都是你对这个世界认知的变现。在楼市面前认知这个东西真的是太重要了…

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文章有点长,耐心看完。

有句话说得好,你赚的钱都是你对这个世界认知的变现。在楼市面前认知这个东西真的是太重要了,因为动则就是几百万,甚至几千万。在疫情下有些人想到的是买房的时机到了,有些人想到的是该把手中的资产套现了。

在我看来,不明白房价背后的本质,一味的讨论涨跌毫无意义。

我们要知道,房价的背后是土地财政,土地财政的背后是政府,政府的定义是什么?很多人其实不明白,1993年《美国科学评论》著名论文《独裁、民主和发展》里有一个定义我认为很合适,流动/常驻的帮,有兴趣的可以自己去看看。

简单来说,我们也可以把政府看做一个企业,普通的企业生产的是商品,而政府企业生产的是公共产品,所以别笑,政府的“为人民服务”与企业的“顾客是上帝”是一样的,没讲出来的是这背后的服务都是要收费的。政府就是通过税收提供公共服务,获取“利润”的企业,无论动机还是其行为,同其他的企业并无本质区别。

说说土地财政的由来:

每个企业背后都是一种商业模式,一个商业模式要启动就必须要有初始资本,资本哪里来?工业化和城镇化是经济增长的“两个车轮”,在过去短缺经济和封闭环境下,为了实现赶超发展,我们优先选择了先行工业化,计划经济条件下,经济被分为农业和工业两大部类,再通过户籍制度将大量农民固定在土地上,通过工农业产品剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门,用这个惨烈的代价,实现了工业化的初始积累。

在建立起工业发展的基础后,突然发现用这种形式实际上是割裂了生产和消费,无法实现有效循环,农民实现了工业化的积累,却没有力量完成城市化的积累。而城市化的初期都需要大量的固定资产投资,能不能实现城市化主要取决于其获得第一笔融资的能力。对于大部分基础设施而言,一次性投资会非常巨大,而收益则是在建成后逐年收回,妨碍城市化水平提高的一个重要原因,就是收益和成本在时间上的错配,如何筹集一次性的固定成本,成为制约城市公共服务提供的最大瓶颈,使得很多城市无法启动城市化。

在传统经济中,一次性投资的获得主要通过过去剩余的积累,就像一个人买房子,靠攒钱买是很慢的,政府也是一样,要慢慢收税积累资本再投资建设是很慢的一个过程,这就极大地限制了大型公共设施的建设。突破性的进步,来自于近代金融体系的创新,通过信用制度,未来的收益可以贴现到今天使得资本形成方式,得以摆脱对过去积累依赖转向预期收益,然后不断积累循环,这就是土地财政背后的意义。

根据1982年宪法第十条,土地由国家所有—这是中国土地制度与其他个国家最大的不同。相当于政府垄断了土地一级市场,而计划经济遗留下来的这一独特制度使土地成为中国地方政府巨大资本且不断增值的信用。“土地财政”的作用是利用市场机制将隐匿财富转化为启动中国城市化的巨大资本,正是这一制度,使得中国走上一条通过土地融资获得原始资本的发展道路。

1987年,深圳借鉴改造香港土地制度,将土地所有权与使用权两权分离,到90年全国推广。1994年由于中央启用分税制,地方财政收入从80%降到50%,财政支出仍维持在80%,导致地方财政难以为继。所以当时作为交换的条件,中央明确土地收入归地方政府所有。自此开启了地方卖地为生的城市化道路。

而土地出售的本质是:通过出售土地未来的增值,为城市的公共服务一次性投资融资。按照1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:商业、旅游、娱乐用地40年,工业综合用地50年,教育、科技、文化、卫生等公共用地50年,居住用地70年。

所以土地财政的本质就是土地金融,未解决城市建设启动资本问题的一种特殊金融制度设计,地方政府通过土地财政,成功把公共服务未来收益资本化,把财政问题用金融手段解决。

所以中国的不动产不仅包含该项物业未来的增值,还包含政府转移的不动产税收,这是作为投资品的不动产,在中国与其他国家最大的不同,这就解释了为什么中国房价如此之高的原因,从国际标准来看,房价收入比的合理水平是3~7倍,中国房价收入比在20~30倍,一线城市50。但你要知道中国房地产的总建筑成本约为3000~4000元/㎡,其余的大部分都是地价,这就是为什么建筑成本差不多,一线二线城市和其他城市房价差别这么大,小城市地价在总成本只占三分之一,而一二线土地成本基本上在四分之三以上,根据2018年社科院《房地产蓝皮书》我国房价中68%是地价。

很多人还在把中国的房子当成普通的商品看待,那么房屋本身如果作为商品是不断折旧贬值的,照理房价应该下跌才对,而现实不是这样的,房价的上涨不来源于本身而是来自于地价的上涨,或者更本质的说是地块周边公共服务的改善,所以为什么地王对于带动周边房价是最明显的。

理解了这个,你就理解了,在中国老百姓购买城市不动产;相当于购买了这个城市“股票”,GDP和税收是股票的基本面,居民(小股东)会根据城市政府的经济状况和盈利能力以及房价波动选择购入或卖出“股票”(住房),而城市股票的市场价值是对这个城市未来公共服务水平的预期,房价上涨等于政府派发股票红利,政府出让新的土地相当于增发新股稀释股权。用股票市场的逻辑来理解土地财政就十分清楚了。

这就是中国房地产无法和国外地产相比较的原因之一。在西方国家,政府城市化的初期也没有原始资本,但它采用的是债权融资,抵押税收发行市政“债券”,向老百姓借钱,所以为什么欧洲国家动不动金融危机就要破产,因为你债是一定要还的,一旦违约会导致信用破产。政府拿市政债融资,购买公共服务,推动城市化建设。

所以美国的房子是不贵,但他的房产税高,70年的房产税差不多是房子价格的2倍多,相当于你每30年要重新把房子买一遍,你买了房子,要用周边的医疗、教育你就要交税,这个房子和公共服务是分离的。而中国采用的相当于股权融资,股权融资的好处是啥,赚了一起赚,赔了一起赔,老百姓只要买了房子,周边的公共服务是不需要另外交税了,70年里只要房子不倒,你儿子、孙子都可以享受周边的医疗、教育、交通。

所以中国住宅的本质就是资本品。

理解中国房地产要使用股票市场的逻辑,地方政府是一级市场(原始股),把土地股票包销给开发商(券商);开发商(券商)是二级市场,加工产品(房地产)分销给散户;二手房相当于三级市场,散户和散户间的游戏。

很多人一直认为房子就应该是商品,用商品的逻辑来看待房价,分析走势,那我只能说你永远也看不清楼市的本质。

只要是土地财政,不动产就无可避免的会是一个资本品。无论怎样打压住房市场,只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本品,资金就会继续流入不动产市场。

当然,我绝对相信土地财政是历史性产物,土地财政背后也造成了诸多的风险,所以这个金融工具到了一定时期一定会被收起来,但不会是现在,按照我的预估起码还有五年,这次疫情的出现不会加速只会使其延后。

很多人在新基建的话题,看看这张图,所谓的新基建只占总投资的0.5%,说到底还是新瓶装旧酒,和四万亿没有本质区别,所以你们都懂得。

另外,我并不是鼓吹人们去买房,毕竟这世界上没有永远的涨和跌,我所做的只是告诉大家一个真实的房地产市场。把这个讲清楚了,至于要不要买,大家心里也许就有数了。

疫情虽然算是黑天鹅会对房地产造成一定冲击,但是房价的本质是不会变的。

这个社会你所见到的一切都是被人精心设计过的(包括舆论),洞悉到一件事物的本质,才能做出正确的决定。

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回复:

很多带着情绪评论的不要激动,这回答的目的只是还原给你一个真实的现实真相,这真相背后的社会很残酷,但它就是真相!你要么接受它,积极地参与进来;要么把耳朵塞上,逃避它,然后被社会无情地淘汰掉。你怎么选是你的自由。

还有很多人连整文都没看完的,就在评论里逼逼赖赖,我只能说,一个成年人做人做事连这点耐心都没有的,在这个社会,你只能是底层。就算你现在不是,将来也会是。

3.14更新

人这个东西真的很奇怪,同样是脑子,有人觉得我是行内人看到的比普通人多,有些人人则认为我是地产行业屁股坐歪,就是会鼓吹房地产上涨,真的很可笑。

所以大概人与人之间的差距,就在思维吧。

我承认,房地产和土地财政当然造成了不少社会问题。

1、中国的房价也是全世界房地产价格最高的国家,不是之一。
过去几十年,由于中国缺少财产税,无法通过税收对社会财富进行再分配,而房产升值成为社会财富再分配的最主要渠道,有产者通过房子升值自动参与社会财富的“分红”,无产者则意味着参与社会财富分配的成本上升甚至无法分享城市财富的增长。
不动产的多少直接关系到分析城市财富增长的比例,以此迅速的拉开了社会的贫富差距,这样的结果让我们这代年轻人失去希望,是一个大国不可承受之重,如香港的前车之鉴。
2、中国的城市化率也从1978年的不到20%提高到2019年的60%,沿海地区城市甚至都超越了发达国家,城市化基建早已经产能过剩。
3、房地产确实在一定程度绑架了中国的经济。
房地产在中国每年经济增长中占比20%,背后是建筑业和建材业劳动密集型行业,是拉动几十个行业劳动就业的重要产业。另外地方财政7万亿,大部分收入50%以上来自土地相关收入。就个人家庭来说,中国家庭财产68%都是来自房产,北京和上海甚至高达85%。
房地产行业还是杠杆率最高的行业,恒大的整体负债甚至达98%,很多企业没有倒闭不是因为利润增长,而是他的不动产还在升值,如果不动产贬值资产负债表恶化,银行会马上停贷,甚至还要追加抵押,背后有极大的金融风险。

很多人都觉得既然这么多经济问题的存在,上层不会坐视不管,未来房价下跌是必然,一定不会再涨。

我告诉你,太天真了。

房价上涨的可怕比不过房价下跌的可怕,要知道中国的银行实际上都是当铺,贷款不是看企业的收益流,而是看企业的资产的市值,而现在银行大部分的抵押品都是不动产,一旦房地产市场暴跌,对高达6万亿以上以土地为信用的抵押贷款影响巨大,一旦贬值将会引起大面积违约破产,地方政府的信用也将被毁灭。

所以只有稳地价,涨房价才能保证地方政府和金融机构的稳定,不引发系统性金融风险。

房价上涨的方式有很多种,涨的慢也是上涨,甚至一部分上涨还是为了解决上述的某些问题。当然这里有一个前提,我说的上涨绝不是过去的那种暴涨,是理性且缓慢的上涨,想再靠炒房发财那当然是在做梦了。

而对于刚需来说,你现在买的房价放在长期来看一定是最便宜的,记住我这句话。

你要知道,我们是活在一个信用货币的时代。

你手中的钱并不是真正意义上的钱,它是一种信用货币,信用货币生成的特点决定其一定要通过高估资产的方式适度超发,才能满足市场新增商业模式流通货币的不足。

信用货币下你手中的钱长期不断贬值,而这种贬值是信用货币下难以克服的现象,这个世界上基本上所有的经济泡沫本质上都是来自于货币泡沫,只不过是从一个国家到另一个国家,从一种资产到另一种资产。

很多人经常把信贷泡沫理解为通货膨胀,其实这并不正确。

在实物货币时代,超发货币带来的是通货膨胀,也就是人们理解的物价上涨;而现在是信用货币时代,超发货币带来的是资产膨胀,这是不同的概念,所以为什么国内M2大量超发,带来的是房价的一路上升,而通货膨胀率却比以前要低。

所以房价一定程度上也是货币现象,而对中国房价来说,最大的威胁是美国的加息。

在现有的货币体系下,美国充当了全世界的中央银行,向全球征收着铸币税,通过美元霸权引导其他国家资产价格起落。

量化宽松—各国跟随—资产泡沫—美国加息—资金回流—刺破泡沫

逻辑就是先制造泡沫然后通过加息使资本回流,再戳破泡沫趁机抄底,这样通过一张一缩就可以变相侵占他国资产剪他国羊毛,如日本房地产的泡沫的崩溃。

国内很多房地产调控政策其实都和过去两年美元加息有着密不可分的关系,如金融去杠杆、房产限售政策,还有前段时间的LPR(为防止未来美元加息留出操作空间),自2008年金融危机美联储大幅降息,到2015年底第1次加息,2016年1次,2017年3次,2018年4次,全球货币普遍贬值,中国不得不采取措施防止资本外流戳破房价泡沫。

但是从现在疫情影响,美股崩塌的情况来看,加息已经无望,美国想剪中国的羊毛基本没戏了。

只要房价不再暴涨,房价背后的金融炸弹危机基本已经解除,也算天佑中华。

评论里也有很多人说我的土地财政理念过时了,那我要说,如果你还在按前两年美元缩表的国际形势来看未来的政策的话,那你一定过时了,世界上的一切事物都在变化,需要的是一双看透本质的眼睛。

随着美国降息的重新到来,央行在昨晚跟随释放了5000亿流动性,未来两年我们又将面临的是资本泡沫的困境。

时间有限,就说这么多了,很多人说了人口问题,关于人口和未来房地产发展如何我会写在我的星球里,有兴趣的可以私信我加入,一起聊聊生活、谈谈房价。

作者:北城
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