房价的本质(一):治国之利器|北城

资产配置-海景房鼎龙湾

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作者:北城
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

房价的本质(一):治国之利器

最近房地产因为疫情的影响被迅速冷冻,恒大7折买房算是搏了一把众人的眼球,但也止于博眼球了,不得不说恒大的这次营销是很成功的。

这两天不管是新闻报纸还是自媒体,都在热烈讨论疫情过后的楼市走向,有些人说楼市的下跌开始,有些说会报复性上涨。中国的楼市很神奇,向来一部分人唱多,一部分人唱衰。但看来看去,感觉大都没说到点子上,认识不到位,结论自然是谬之千里。

在疫情下有些人想到的是买房的时机到了,有些人想到的是该把手中的资产套现了。有句话说得好,你赚的钱都是你对这个世界认知的变现,在楼市面前认知这个东西真的是太重要了,因为动则就是几百万,甚至几千万。

文章有点长,耐心看完,对于看懂的人来说,此文价值百万。

那么中国的房市到底是什么情况,我来谈谈我的看法,好坏对错各位看官自行判定。

认识论的规律告诉我们,要准确认识和把握一件事物,必须要透过现象看本质。为什么那些观点结论都是虾扯蛋呢,因为他们看到的只是房市的表面,而未探究明白房市的本质,尤其是中国房市的本质。

就好比说,人是个什么东西呢?柏拉图给学生上课的时候说:人是身上没毛两腿直立的动物。亚里士多德一听就笑了,马上回家逮着一只老母鸡,把毛扒光,让后笑着对同学们说:看,这就是柏拉图说的人。柏拉图为何会犯这个错误呢?就是因为他没有把握住人的本质,而只是从表面上去分析人,甚至这个表面也非常地片面。人的本质是什么呢?还是马克思说的好:人是社会关系的总和。所以说,人的本质是社会性,认识不到这个本质就无法对人做出准确的本质和判断。

再举个例子,股票的本质是什么?很多人不明白,于是对着K线图上蹿下跳地瞎折腾,到头来连个毛都没见着,这就是没认识到股票的本质,所以,那些对着K线图跳来跳去的人连股票的门都没找到呢,不亏钱简直是天理不容。

同理,房子的本质是什么?它仅仅是一堆钢筋混凝土土吗?它仅仅是土地吗?它仅仅是财富和地位吗?它仅仅是金融工具吗?它仅仅是热钱蓄水池吗?非也,这些认识不是流于表面,就是趋于片面。那它的本质究竟是什么?

这里先要谈一个前提,就是我讲的房市的本质,实际讲的是中国的房市。有人问,房地产还分国家吗?当然,如果连这个都不明白,那就更是门外汉了。任何没有前提的真理都是谬论,因此,我们必须要强调这个前提,中国的房市。

那么中国房市的本质到底是什么呢?原谅我词汇的贫乏,想了半天也没想出来一个准确的词汇去概括,真有点“道可道,非常道”的感觉。像老子所言“有物混成,先天地生,……,吾不知其名,强字之曰道。”那我也就对中国房市的本质勉强起个名字吧,就叫“治国利器。”对,房子的本质就是治国利器,初听起来可能觉得有些莫名其妙,就像马克思那个“社会关系的总和”一样有些让人摸不着头脑。不过,别着急,等我慢慢分析分析你就明白了。

国之利器本来是不可轻易示人的,大家都懂得敏感,只能简单说几句吧,明不明白就看你了。

这个“治国利器”的概括,当然也是有历史性的,在过去的几十年和未来十年内,基本上 是可以支配整个房地产市场的发展规律的,但十年之后就不好说了,因此,这个时间性也是它的一个前提。从这个前提可以看出,十年左右,也许更快,房地产市场就要发生巨大的变化了。当然,我没说巨大变化就是大跌或崩溃,我才不会像那些书呆子一样那么傻那么天真呢,一看涨的厉害,就喊要暴跌要崩溃。脑袋一根筋,如何全面看问题呢?

治国利器,可能让人不容易理解,那么下面咱就展开来详细说说,为何它的本质是治国利器,治国利器表现在那些方面。

在正常情况下,房地产作为一个实体的产业(我知道有很多人反对,但它就是实实在在的实体,上到家居装修,下到石子水泥那样不是实体?),很多国家很多人把它看做一个行业一个产业是对的。再高级些,把它包装成金融工具,也就是把房地产货币化或证券化。也就是说,无论是实体化或金融化,都把它当成一个拉动GDP,促进就业的一个重要工具,这是人们对他的一般认识。但到了中国就不一样了,它的作用大大地放大了,极大地提升了,成为了治国安邦的国之利器。可以说,我们国家这么多年来之所以获得如此空前的发展,秘密就在于对这一国之利器的正确而娴熟的运用。

很多人分析中国经济,用西方的那一套理论来生搬硬套,得出南辕北辙的结论也就不足为奇了。

中国的经济高速发展,准确的说是从2000之后开始的,很多人归结于WTO,其实并不准确。加入WTO当然有很大作用,但人们往往忽略了背后更为重要的一项政策,就是住房市场化。一阴一阳之谓道,WTO是阳的一面,住房市场化是阴的一面,但无数的历史证明,“阴谋”往往在重大事件中起决定作用。

我们知道,一个国家要想发展,首先要做好基础设施建设。栽得了梧桐树,才能引来金凤凰。无怪乎,前几年的政策宣传都是要想富先修路。可是修路这样的基础设施建设可不是一般人能搞定起的,只能靠政府。但政府那时穷的要死,连教师的工资都发布出来,哪有钱先修路啊。所以,摆在政府前面第一个问题就是弄钱。靠税收?不现实,一是太少,二是太慢。于是,不知道是哪个天才脑袋一拍,卖地!对啊,政府手里啥都没有,穷的只有地。西方经济学不是说,土地是最大的资本吗?抱着金饭碗到处要饭吃。可怎么把土地盘活呢?这可谓是时也命也。当时的国企改革正愁着如何把一些国企的社会职能剥离出来呢,同时老百姓对改善住房条件的呼声也是一浪高过一浪。我靠,这不是小孩子穿开裆裤-明摆的事吗,搞市场化改革。于是,这个一石三鸟的深刻地影响中国百年大计就天才政策就横空出世了,也就是从这时候起,中国开启了轰轰烈烈地造房运动。

因此,治国利器的第一功能,就是盘活土地资源,增加财政收入。

中国为何在短短十几年时间赶上了发达国家几十年甚至上百年的发展,根本的政策是土地国有,直接的原因是住房市场化。依靠全世界最大的资源,一穷二白的中国政府一下子成为了全世界最有钱的地主。手里有了钱,就好办事了,于是就开启了人类历史上最大规模的装修地球运动。房地产的财政功能作为它的核心功能,一直持续到现在并将持续进行下去。因此,房地产的繁荣,政府是第一受益者,当然全体国民也是受益者,否则政府没钱那能这么大手笔地投入建设呢?因此,除非这一功能衰减甚至被代替,否则房市将一直繁荣下去,那么这一功能有没有可能在将来被衰减甚至替代呢,我们后面再谈。

当然,虽然这是最核心的功能,但如果仅仅是因为这一功能,也算不上治国利器,在长袖善舞中,政府突然发现,原来这个房地产居然还有如此广泛而巨大的作用,以至于对它爱不释手、疼爱有加。

在卖地卖的手发软的时候,房地产的另一个更为重要的功能也体现出来了,就是对经济的巨大推动作用。

房地产不光是买地盖楼那么简单,重要的是它牵扯上上下下几十甚至上百个产业的发展。俗话说,纲举目张,房地产就是整个国民经济的纲,抓起这个纲,整个经济的大网就带起来了。因此,很快被提升为支柱产业的房地产成了促发展,稳增长的重要砝码。在经济高速发展的时候,积极地担负着促发展的龙头作用,在经济不景气的时候,也被动地赋予为稳增长的核心角色。房地产的这一功能,不仅拉动了整个国民经济,同时其买卖过程中的二次征税也成了政府财政收入的重要来源。

因此,增加财政,稳定经济,成了房地产最重要的两项功能。

但国民经济的发展光靠卖地盖房是不行的,终究是有尽头的,最终还是依靠工业化。但没有这两项功能的极大支持,中国的工业化从何而起呢?因此,在这一问题上,我们要客观地看待,正是因为这两项优势,中国才在十几年的时间顺利实现了赶美超英的宏伟目标。所以,也可以说,这两项功能是治国利器中最基础最重要的功能,没有这些基础一切都无从谈起。在没有其他支柱支撑前,这一基础作用依然不能变。

当然,既然谈到治国利器,光这两方面功能还算不上治国利器,顶多是起到带动经济发展的发动机的作用。在中国,谈到治国安邦,除了要繁荣经济,让老百姓吃饱穿暖安居乐业外,还要保证社会的和谐稳定。社会的稳定,一方面是金融秩序的稳定,一方面是社会秩序的稳定。

经济要发展,就需要企业的扩大再生产,企业扩大再生产就需要融资贷款,融资贷款就需要增发货币,这就是货币学派的基本主张。这样说,不能说全错,但有些理想化了。货币是自由的,增不增发,增发多少,是由政府这个有形之手说了算,但它流向哪里并不是政府说了算,而是由背后的无形之手决定。资本是没有道德的,逐利第一,哪里利润高,就流向哪里。当这些本来用于实体经济发展的资本没有流向实体,就变成了我们常说的热钱。

热钱,从根本上不是生产资本,属于借贷资本或者说金融资本,它以获得利息或利差为根本目的。当利息低的不足以抵消成本的时候,就以追求利差为目标。因此,可以说,热钱是以利差为目标的金融资本。它流向哪里,哪里的价格就会水涨船高,甚至出现泡沫。热钱对生活资料的炒作会制造通过膨胀,危害社会的稳定。对生产资料的炒作会影响企业的生产稳定,也会间接影响通货膨胀。为了保证生活秩序和生产秩序的稳定,有形之手必须对这些热钱加以约束。虽然不能完全控制,但可以加以引导,引导到既不能影响百姓生活,又不能影响企业生产的领域去。且这个市场还要足够大,能够截留住绝大部分热钱,谁有这个能力呢?

有形之手欣喜地发现,还是房地产。

同样的,一石三鸟,既能促进经济稳增长,又能增加财政收入,还能截留热钱。于是,在有形之手和无形之手手拉手的合作下,这些热钱被吸引到了房地产市场,造成了房地产价格的节节攀升。房地产价格的高涨,虽然会增加老百姓的购房成本,但并不会威胁社会稳定。因为,在中国,真正无房可住的人几乎微乎其微。至多是在城市没有房,但在城乡,在农村,大都有房可住,有地可种。虽然可能买不起城里的房,但不至于无家可归。但难道就让热钱肆无忌惮地超高房价吗?当然也不是,房价不切实际的疯涨最后还是会威胁金融秩序的安全。但在没有更大的池子情况下,只能先这样维持着,除非有顶替它的更大的池子。当然,这样的池子并非没有,比如股市,曾经高层也想意识到一直这样让房价涨长期来说还是很危险的,14年的时候开始引导资金往股市走,可惜2015年来个去杠杆整个股市直接爆仓,经历过的都知道千股跌停千古涨停是什么滋味;其他再比如农村土地市场,比如人民币国际化市场。

当然,这个热钱的功能也不是很中国,很多人也了解,但另外一个功能就比较中国了,那就是维持社会秩序的稳定。这个对社会秩序稳定的功能,就很中国了,也是治国安邦的重要体现。

很多人说房价现在太贵,可是究竟多贵?多少算不贵?很多人说不上来。如果真的贵,为何还有那么多人疯狂地购买?难道他们都是演员吗?当然不是。贵与不贵,不是靠感觉来判断,而是取决于人们的购买力。

有人说,现在的房价,很多人都买不起啊,这就是没有看到购买力的本质。不同的商品有不同的购买力,就好比说,路虎贵不贵?贵啊,一般人谁能买得起啊,可依旧能卖断货。香奈儿、爱马仕贵不贵啊,贵啊,一般人买不起啊,可依旧很多人排队买。这就是不同的购买力对应不同商品。

中国那几个一线城市的房价贵不贵啊,贵啊,一般人谁买得起啊,但是依然很多人排队。什么意思呢?因为这些地方的房子就不是卖给一般人的。这些城市的房子就相当于全国商品房市场上的奢侈品,只卖给那些收入排在全国10%左右的人的。是他们的购买力决定了这些城市的房价,而不是看本地的平均收入,更不是看全国人民的平均收入。很多媒体不懂这个道理,在那里瞎胡说,太不专业了。那么,同样的,那些发达的二线城市的房价贵不贵啊,一般人还是买不起,他们是由全国前10—20%收入的购买力决定的。他们觉得不贵,那就是不贵,同样不是由当地平均收入决定的。其他城市的房价以此类推。

那另一个问题来了,生活在这些一线二线城市的人,也有收入低的啊,怎么办?只有一个办法努力赚钱。那再努力也买不起怎么办?两个办法,当地户口的人买经济适用房或廉租房,这就是为什么这些房只针对当地户口。因为他们生来就是那个地方的人,不可能搬其他地方啊。那外地的人就好办了,要想继续呆着就租房住,受不了了就会老家。如果老家的房子还买不起,那要么申请廉租房,要么继续往下搬,搬到县城或者农村,总有一款适合你。

所以,中国的房地产市场就是个五级商品市场,一线和强二线属于奢侈品市场,价格由中国前20%收入的人决定,当然老外的收入能排前面也行,这是一级市场。若二线和三线城市由之后的20%收入的人决定,构成二级市场。若三线和四线城市由之后20%人决定,构成三级市场。无线城市和县城等构成四级市场,农村构成五级市场。每个级别的市场对应着每个级别的收入和购买力,而在相应级别市场的地方生活收入却达不到的,要么努力赚钱买个偏一点的,要么住经济适用房,要么住往下一级别迁移。

所以,中国的房地产市场问题主要在经济适用房和廉租房,把这一部分做好,社会的大多数人稳定住了,那些有钱人就让他们玩去吧,只要不过分就行。等到有一天养大了,直接一宰杀,来一次二次分配就完了,整个社会就和谐了。

很多人直观上感觉买不起房子,就是房价贵,房价贵就是有泡沫,有泡沫就要破裂,所以,房价肯定要跌。不仅要跌,还要大跌,一直跌到我能买起,这就是一般人的结论,也是大部分人的结论。这种结论真是很傻很天真,好像全天下只为你服务一样。思维有三个层次:直观思维、科学思维和哲学思维。直观思维就是感官思维或感觉性思维,感官看到的往往是事物的表面,在简单事物上,有时候表面就是本质,但在复杂事物上就不一定了。不是不一定,是一定不。科学思维就是透过表面,把握背后的物质规律。哲学思维就是超越具体物质,从抽象上整体上去把握事物。你看看你是哪个思维层次?所以我常劝人,除了学好数理化,要多看易经、道德经,这些都是中华哲学思维的经典。

我们来谈谈这个泡沫?什么是泡沫?你问很多人,虽然他有这个感觉,但不一定能说上来。有人直观上会说,小孩子吹的那个泡泡,或者啤酒沫子,然后说,你看这些泡沫终究会破裂会消失的吧。嗯,我只能说你说的那些是肥皂泡,或者啤酒沫,不是泡沫。严格来讲,什么叫泡沫?泡沫就是商品价格超过价值的那一部分价格。当然,这个价值不仅仅是商品的生产价值,要包括一定的税费和利润了等等。所以,我们也可以这样定义,泡沫就是超过合理利润的那部分价格。如果按这个定义,人类社会泡沫无处不在,尤其是进入纸币社会,泡沫就越发明显了。

举个栗子,苹果手机,刚上市时最便宜卖六千多,成本多少?整个生产成本才1300左右吧,即便加上乱七八糟的中间价值,两千撑死了吧,那高出两千以上的部分四千多都是泡沫啊。这个泡沫不所谓不大,200%,可破了么?没有,反而同样是排队买。有人会说,你举这个例子,显然不对,手机和房子,两个根本就不能比较。是不能简单比较,但背后的原理差不多,我想说的是,泡沫不一定都必须要破,它的处理方式有很多,咱举几个:

第一、破掉。这是人们普遍认为的,似乎也是喜闻乐见的。呵呵,但泡沫真的破的时候,尤其是经济领域泡沫的破掉所引起的后果不是一般人能承受的。它所引发的经济危机和社会动荡,不是说会让你买到便宜的房子,而是连饭都不一定能吃饱,为啥,你失业了啊。不明白的,了解下现在的委内瑞拉。破掉的形式很简单,金融危机,或更大范围的金融危机,或者更直接,打仗。像一战二战那样,一切推倒重来。

第二、维持。泡沫第二个处理方式就是维持,维持泡沫的重要方式就是保持购买力。苹果的泡沫够大吧,你买不起,不代表别人买不起,买的起的人多着呢,这就是它的购买力。只要有这个购买力,而没有合适的替代者,这个泡沫就会一直存在下去。

第三、化解。化解其实也是维持的一种,但方式又不一样。举个例子,美元从布雷顿森林体系解体的时候,就开始吹泡泡了。那时候黄金多少钱,35美元一盎司。现在多少?不知道的人百度去吧。是黄金的价值上涨了吗?显然不是,而是美元的泡沫太大了。那如何维持这个泡沫呢?把美元搞成世界货币,不仅是世界货币,还是权重最大的储备货币,不仅仅是储备货币,还拿着枪顶着你用,变成交易货币。这样,就把美国一家的泡沫变成全世界的泡沫,泡沫变得更大了,但却更安全了。不仅没破,反而越来越大。就好比,你把一桶水往碗里倒,会溢出来,但往河里倒对水位一点影响都没有。

可以说,自从人类进入纸币社会后,就一直生活在泡沫中,中国同样也不例外。三十年前,一碗面一两毛钱,十几年前,一碗面两块钱,现在,一碗面十几块钱。是面的价值增长了吗?非也,从使用价值上说还没有以前好吃呢。按照马克思的价值理论,生产一碗面的社会必要劳动时间不仅没增加还大大缩短了。按理说,价值下降,价格应该也跟着下降才对啊?可为啥暴涨的这么厉害呢?这就是泡沫。泡沫有他的合理性也有不合理性,我们要做的是如何利用它的合理性,规避或化解它的不合理性。

所以说,哪里没有泡沫?只要有货币就会有泡沫,只不过纸币的泡沫更加无节操。除非在原始社会,以物易物,或者在马克思所设想的严格的计划经济下,基本没啥泡沫。现在知道为啥各国政府都抛弃了马克思的经济理论了吧,这个紧箍咒带的太难受。

说一下土地公有制的问题,网上很多人鼓吹土地私有化,说这话的人不是汉奸走狗就是傻白甜。能说这话的人绝不是平民百姓,因为,土地私有化最大的受害者就是平民百姓。为什么这么说呢?我们看下历史上发生了什么?土地私有化的影响可以分为两个阶段,一个是工业革命前,一个是工业革命后。工业革命前基本都是封建社会,封建社会土地私有化的后果就是土地兼并,分成两个阶级:地主阶级和无家可归者,甚至奴隶。兴百姓苦,亡百姓苦,无论任何时候,百姓都是弱势群体。封建社会那些兼并土地的,要么是依靠权势,要么是依靠金钱,普通百姓沦落为赤贫。于是,为了吃饭,就发生了无休止的暴力运动,政权更替。无论是盛世还是乱世,你永远是生活在最低阶层。

那么工业革命后,这一情况略有改变,只不过由无地农民变成了无产阶级,看看现在那么多国家的贫民窟就知道,比农民还惨。工业革命是创造了很多就业,但会产生两个问题。一个是资产阶级对无产阶级的疯狂剥削,详见马克思的著作。在无产阶级的无休止抗争下,现在的西方国家虽然好多了,但又存在另一个问题,贫富分化倒在其次,关键是一旦发生经济危机,将会产生大量的无业者。同时,由于教育或其他问题,很多城市贫民根本无法融入城市生活,他们有没有土地,只能住进城市的贫民窟。靠救济捡垃圾或犯罪为生。

一般意义上,中国没有贫民窟,在城里混得不好了大不了回家种地,起码有吃有住有穿。中国十几亿人,再怎么搞工业化也吸纳不了那么多劳动力,在未来的智能化时代会越来越少。同时,一般人的眼光只看眼前,一旦土地私有化了,农民把土地,甚至宅基地都卖了,如果遇到经济衰退失业该如何生存呢?现在,虽然名义上土地是国有,但农民种的耕地和住的宅基地,基本都是无偿分给农民的,跟私有的差不多。但好的一点是,农民只有使用权没有买卖权,这就给那些冲动的进城农民留了一条后路。

所以,国家在农民土地私有化这条路上一定会慎之又慎,一旦把这些人赶进城市的贫民窟,那将是一场巨大的灾难,所以你看早两年在说的农村土地流转,现在基本没声音了。

我们知道,无论是西方的价值观,还是东方的价值观,或者说社会主义价值观,都有一个共同的主张,也是喊的最响亮的口号:人人平等。这个口号是如此地引人入胜,以至于欺骗了无数的人。无论是欧洲大革命时期的思想家及后来的社会主义者,仰或是美国建国时的建国三杰,无不是打着这样的口号忽悠了无数的人。用脚趾头就能知道,人怎么可能平等呢?这根本就不符合天道自然。

天地不仁,以万物为刍狗。站在天道的角度看,天生万物都是平等的,天道不会因为你是人你是狗就偏爱谁。所谓,天行有常,不为尧生,不为桀亡。但是站在万物的角度看,一切万物都是有差别的,都是不平等的。羊就比草高级,狮子就比羊高级,人类就比狮子高级。这是在自然界,在人类社会同样如此。有些人天生就比别人优越(包括物质上的、相貌上的、智慧上的等等,下同),有些人通过努力比别人优越,但也有人再怎么努力也赶不上别人。按照自然进化论和社会进化论的规律,优秀的物种或人都是少数,大多数人都是平凡的甚至是平庸的。结构上金字塔是最稳的,有人喊橄榄形结构,那是忽悠人的,两个事物不用放一起比较,光想象一下就知道那个更稳定。金字塔结构,越往上基数越少,每一层结构符合等比例数学原理。比如:1,2,4,8,16……等等,总体来说符合二八原理。但二八原理只是一个大概概括,实际结构要复杂些。那面对这样的残酷现实,国家该如何治理呢?个人该如何发展呢?

对个人来说,如果你是一个大智慧的人,很简单,六个字:尽人事,知天命。但刚才说过了,大智慧的人是极少数的,毕竟大多数都是常人啊。他们不懂得尽人事,知天命,被人欲所蒙蔽,只知道越多越好越多越好。这其实也并没错,人性如此吗,没有无休止的欲望,人类社会如何进步呢?但是,在无穷欲望的支配下,就给社会的治理带来了很大难度。人人都想去北京上海,人人都想上清华北大,人人都想娶美女帅哥,人人都想开豪车住大房,怎么办?必须得制定一套规则,否则那不就天下大乱了?用什么规则呢?这个规则必须简单好用,且还必须能让大多数人心服口服。过去看权力看地位,但这个规则太复杂,也不公平。于是,金钱毫无悬念在众人拥护下担此重任了。

也许,用金钱这个标准来治理国家规定秩序不是最好的,但却是最有效也相对比较公平的,除了这个还有哪个能担当重任呢?优秀的资源总是稀缺的,如何实现稀缺资源的有效配置呢?市场化货币化显然是比较有效的。一线城市拥有最好的医疗条件,最好的教育水平,最好的就业环境,最优质的生活条件,人人都想享受啊,怎么办?过去是用成分用配额用户口这些行政的方式进行管理,但毕竟不公平啊,同是一个国家的公民却强行地被分为三六九等,太不人权了。太不人权不说,关键是管理效率太低,成本太高。那用什么办法,既能高效,又能公平地解决这个问题呢?

还是房子。

用房子做社会资源分配的工具再好不过了,既公平效率,又符合民主人权。一个城市的优越资源当然是服务本城市的市民了,怎么证明你是本市的市民?那得看户口吧。啥?城市户口和农村户口是歧视,不公平?好,咱不看户口,那你怎么证明你是本市市民?最起码得有房子住吧?把房产证拿出来好吧。啥?没有?你都没在这住那怎么能说你是本市市民呢?啥?你又说歧视,你也为城市做贡献了?嗯,你说的也许是对的,可我们市民贡献不比你少啊,资源就这么多,如果不优先他们,对他们也不公平吧。我总不能那他们创造的资源来满足外地人吧。啥?你说啥?唉,啥也不说了,赶紧先去拿房产证再说吧。

所以,为了合理配置资源,高效治理社会,维护社会秩序,就以房地产为工具以市场化的方式公平合理地解决了这个问题。一线城市和强二线城市拥有全国最好的资源,物以稀为贵嘛,当然价格就高了。你想享受这个稀缺资源的权利,那就应该支付相应的成本或者说价格,这些城市就用房子这个门槛阻挡了那些支付不起这个价格的人。优秀的人毕竟是少数啊,那支付不起这个价格的人该怎么办呢?不要紧,还有二级价格,就是那些弱二线和三线城市。还支付不起,不要紧,还有三级价格、四级价格、五级价格,都支付不起?那就吃救济吧。

于是,国家就用房地产这个利器相对合理地对不同层级的民众进行不同的管理,五级市场形成了比较稳定的金字塔社会结构,社会趋于稳定。这是外部之间的管理,每一级内部同样也会进行分级管理,再分成五级结构。比如,在北京,有最贵的每平米二三十万的豪宅,提供给北京内的一级群体;有十万左右的,提供给二级群体;有五到十万的,提供给三级群体;有一到五万的,提供给四级群体;有经济适用房或廉租房提供给五级群体。

就这样,从整个国家到每个城市,用房地产的市场化方式建立起相对稳定的社会结构,不同的人匹配相应的结构。该吃土吃土,该吃草吃草,该吃肉吃肉,维护了和谐的生态环境。但人类社会毕竟不是自然界,并不是完全的丛林法则,在保持相对稳定的同时也给予自由的流动。你可以从吃土的植物变成吃草的动物,也可以从吃草的动物变成吃肉的动物。一到五级之间互相流动,互相转化,一切都可以凭借你后天的努力去实现。当然,不同级别之间,相应的难度也不同,你能在哪一层除了看你的能力,就要看你祖坟边的风水了。

房地产作为治国利器的这个功能,我们可以简单归纳为优化人口结构,合理配置资源。除了这个功能外,还有一个更加隐蔽的功能。

高福利社会人人都向往,但凡事一分为二,高福利让人生活的很悠闲,但会造成两个负面的作用:第一个,增加财政负担和企业负担。高福利从哪里来,都是后面的企业税收在支持。企业发展好的时候也许不是问题,但一旦经济不好,甚至陷入衰退和危机,企业经营都是个问题,势必造成税收下降,福利政策难以为继。但一旦形成社会共识和习惯,再减下来是很难的。

所以,前几年欧债危机很大部分原因就是高福利造成的,因此,才有欧猪五国之说。第二个,降低个人竞争力。谁都喜欢不劳而获,不用干活过上富足的生活,这是人性。但这种不劳而获,也会严重地影响一个人的上进心和积极性,从而影响整个社会的竞争力和创造性。正常情况下,劳动对应着报酬,有什么样的付出就获得什么样的收获,这种激励机制是一个社会保持不断前进的根本动力。

这一点美国就做的很好,所以,美国的创造力一直保持世界第一。欧洲就很不行了,尤其是那些除去德法英和北欧的部分国家,剩余的那些猪国,可以说大部分都是被养尊处优的高福利给废了。所以说,欧洲的创新能力,除德国外,大部分还是在吃老本,用不了多少年就被美国和中国给甩远了。

经济学上有个鲶鱼效应,说的基本上也是这个道理。如何才能保持一个社会的竞争力呢?除了运用激励机制保持拉力外,还要让整个社会生态的在鲶鱼环境下形成推力。这种推力来自哪里?衣食住行用,和人们息息相关的领域,其他的都容易满足,最后只有靠住。

适当的高房价可以保持整个社会,尤其是年轻人的奋斗动力,这尽管看似有些不近人情,但却是事实甚至真理。想想看,如果人人居者有其屋,吃穿不愁,生活悠哉,没有任何压力,那这个社会还如何进步呢?

当然,有人会说,欧洲有些高福利国家,生活悠闲,但创造力和竞争力依然很强。我说过,谈任何问题都要讲国情。欧洲的那些国家早已进入发达社会,国家小,人口少不说,且民众整体教育水平都非常高,显然人均生产率也比中国高N倍。在中国人均生产率较低的情况下,只能暂时靠数量取胜。且中国人口多,经济发展很不平衡,很多人生活并不富裕,甚至很多还在贫困线徘徊。一个发展中国家,是无法做到北欧那些即能保持高福利有能保持高创造力的情形,这种情况只适合老子说的那些小国寡民的国家,中国这样的人多地广的国家显然不适合。

在这个功能上,不仅体现在外在的五级结构上,也体现内在的五级结构上。没房的人不断努力买房,买低级别房产的人不断努力买更高级别的房产,整个社会在“房地产”这个鲶鱼的作用下,保持适度甚至旺盛的竞争力。当然,这样的方式也会造成很多负面效应,比如金钱至上,比如生活焦虑,但生活何尝不是这样?只有优胜劣汰的进化规则才会保持一个人一个国家和一个民族旺盛的竞争力,才不会落后于他人从而被淘汰甚至消灭掉。

当然,这是好的一方面论述,另一方面就是如果年轻人没有奋斗的压力,那是不是会整天胡思乱想?今天要求这个,明天要求那个,动不动来个罢工上街,以中国人喜欢窝里斗的尿性以及庞大的人口,那社会也许会陷入无休止的动荡之中。这方面论述,就点到为止吧。

这就是房地产作为治国利器的第五个功能,保持竞争活力,维持秩序稳定。上面是房地产作为治国利器的五个重要功能,还有一个功能,没有这五个重要,但也很有必要讲一讲,因为很多人都忽略了。

这第六个功能就是转移消费功能。什么叫转移消费呢?

我们知道,中国人生来就喜欢存款,在其他国家整日为低储蓄甚至零储蓄而发愁的时候,中国却总是为高储蓄发愁。某种意义上讲,储蓄太高就是资源的低效利用,放出去投资实业吧一是怕风险,银行不愿放,二是放了实业也吸纳不了这么多资本,不放出去吧趴在那里又不消费。如何才能把这些储蓄高效利用呢?既然居民不愿意主动消费,那就由国家引导消费吧。引导到什么地方呢?即能促进消费拉动经济,又能降低风险,看来看去,还是房地产。在西方经济学的国民收入计算上,把购房计入投资,这让人很费解啊。衣食住行,哪个不是消费呢?买房是典型的消费啊。还好,我对西方经济学那套理论不感冒,所以也没必要本本主义。

买房,在我看来,就是消费,而且是大额长期消费。

说到这里,有必要再澄清一个问题,很多人把房地产和实业搞对立。我就问一句,为何房地产不属于实业?那可是典型的看得见摸得着的实体啊。并且还以一己之力拉动了几十上百个实体产业的发展,怎么你们一句话就把他开除实业界了?凭什么?经过人家的同意了么?就好比说,人不同意一般的动物,就把人开除动物籍了?简直有些莫名其妙啊。钢筋水泥不是实体?装修建材不是实体?家具家电不是实业?因此,购房就是某种程度上,在有形之手和无形之手的合作下,变相转移了居民的消费行为。这种消费行为又通过房地产这个国民经济之纲,拉动了整个经济的发展。倘若房地产不算实业,为何每次要通过房地产来稳增长呢?就是因为它在实业中的比重和作用太大了。

这个转移消费的功能还有一个末位影响,就是反哺农民。农民过去很多年都是作为牺牲对象的,种地粮食价地,去工厂打工工资也不高,但是通过房地产这个行业,农民的收入获得了极大地提升,创造了一个新的职业,农民工。现在网上经常会讲,大学生的工资还没农民工高,事实却是如此。现在的农民家庭,一家只要有两个工地上打工的农民工,基本上年收入都会超过十万,这在以前是根本不可想象的。我老家是农村的,我媳妇家也是农村的,她们家还是山村的,那里的人基本上没有啥收入,但几乎家家户户都是盖得楼房。现在的楼房基本上都是二十万上下,他们拿来的钱?绝大部分都是做与房地产相关的工作。不是盖房相关,就是装修相关,收入非常可观。再有就是拆迁,这两年的棚户改造,一方面为了去库存,挽救地方财政,另一方面也通过这种房地产反哺农民提高收入,极大地刺激了农村的消费水平,这便是转移消费功能的另一个表现。

以上这些大家或多或少都听说过,但大多论述都趋于片面,大多都是从一个点出发去分析。要么从土地方面,要么从金融方面,要么从稳增长或促财政方面,没有提高到整体上治国利器这个高度上去分析,得出的结论自然也有失偏颇。就好比瞎子摸象,摸到耳朵的说大象像扇子,摸到腿的说大象像珠子,摸到鼻子的说大象像管子,都没有看到大象的全貌,抓住大象的本质。房地产的本质就是作为治国利器在六个功能上的整体体现,看不到这个整体的是根本看不懂中国房市,自然也无法把握未来发展变化的趋势。

当然,需要说明的一点是,作为治国利器这个定位是历史性的,随着经济的发展和社会的演进,它的功能也会慢慢地演变,定位也会发生改变,治国利器也会慢慢失去它的作用。但他一部分功能将会继续保持下去,比如后面两三个。同时,也会更多地从治国利器这个功能回归到作为一个(特殊)商品的功能上来,这也是我们分析未来演变时不得不考虑的因素。

但是当你能从这六个功能整体上去认识房地产这个治国利器的时候,基本上就站到了决策者的地位和视角,对房地产过去的脉络、套路及未来发展都会有比较清晰的认识了。你也能理解为什么我说房价一定不会下跌。

另外,我并不是鼓吹人们去买房,而是告诉大家一个真实的房地产市场。把这个讲清楚了,买不买,怎么买大家心里也许就有数了。

这个社会你所见到的一切都是被人精心设计过的(包括舆论),洞悉到一件事物的本质,才能做出正确的决定。

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