房价的本质(二):教你认清房价逻辑|北城

资产配置-海景房鼎龙湾

  我们经常讲,一个人的高度越高,视野越宽,智慧也就越高,看问题也将更长远更全面。这句话很容易理解,…

 

房价的本质(二):教你认清房价逻辑

我们经常讲,一个人的高度越高,视野越宽,智慧也就越高,看问题也将更长远更全面。这句话很容易理解,不识庐山真面目,只缘身在此山中。当我们看一个复杂事物的时候,为什么很难看懂呢?那就是因为你站的不够高,看的不够远。要能看明白整个庐山的面貌,站在半山腰树林子里肯定是看不清的,要爬到山顶,甚至做直升机去看,才能看明白。当然,也不能太高,跑到外太空,什么也看不见。

很多人动不动就拿中国来跟美国比跟欧洲比,这种人脑子就是浆糊。西方发达国家,人家都发展了一百多年甚至两百年了,咱们满打满算也就二三十年,如何比?况且我们的发展是建立在人口众多且普遍教育程度偏低的基础上,并且有影响深重的千年传统思想影响,如何比?且西方的那些发达国家,上百年的发展大都建立在殖民地掠夺基础上,或者金融霸权基础上,这如何比?因此,不同的国情环境不能简单地类比,这是认识论的基本常识。因此,无论从任何角度来讲,像中国这样的极其复杂的大国治理比任何一个西方国家都难上千倍万倍。

做股票的人,绝大部分都盯着每天的K线图,以这样的视野高度如何能看懂未来的走势呢?根本不可能,这种人不是笨就是傻,被当成韭菜来剁也无可厚非了。做股票,不能盯K线图,要把格局提高些,有人说看周线月线行不行。只能说比那些人好多了,但还是太低。股票的走势由整体市场的估值和个股的现在估值及潜在估值决定,有些人希望我谈下股票,我就说这一句话。当然这还不算最高的高度,最高的高度是东西时代发展和社会演变的趋势,以五到十年为单位去观察。但这个要求就更高了,就上面那句话,就足够一些人受益终生了。聪明的人一看,就会里面转变思维,知道这是一句价值连城的话。愚笨的人,再怎么说也不懂,一辈子淹没在K线图中出不来,重复着套牢-割肉-套牢-解套-套牢-割肉-套牢的悲惨人生。

中国有句话,叫“读史可以明智”。为什么读历史让人聪明呢,就是眼光看得远。看得远有两个途径:一是提高空间高度,就是上面说的站的高。比如很多人看房地产,觉得它就是钢筋混凝土,觉得它就是用来住的,就是土地,就是金融化商品等等,这都是站的不够高,看不懂。你站在治国利器的角度,站在治国安邦的角度就看明白了。它不是钢筋水泥,不是土地,不是金融商品,它是国民经济之纲,是治国安邦之大利器。第二个途径,就是拉长时间长度。中国的经济发展才几年,说到底才三十年左右,房地产更是只有二十年不到,这跟西方发达国际比时间太短了。时间短,就无法看清楚这个脉络。我们不说拉长一百年,拉长五十年吧,到2040年。用这个时间段去观察中国的经济发展和房地产的地位,你也许就看的更明白了。

举个不是太恰当的栗子。中国的经济发展好比飞机起飞,那么这二三十年只是在地上跑,还没起来呢。房地产是什么?它就相当于飞机的两个轮子,在起飞前的时候,主要靠这两个轮子助飞,没这两个轮子,飞机是飞不起来。你说,这两个轮子重不重要?其他再重要,但没有两个轮子做基础,你就是起不来。所以,这就决定了房地产的地位和使命,在没有起飞前,它就是支柱,是利器,起决定作用。那飞起来之后呢?当然就把轮子收起来了。这个时候不仅没作用,还会起副作用。飞机飞在空中,必须要把轮子收起来,不收起来就会机毁人亡。那是不是轮子就没用了?当然也不是,你落地时不还是要用么?不用轮子你下不来。因此,这就不同的阶段就决定了房地产不同的地位。眼下看似重要,但拉长时间,就会明白,往后面它的作用就慢慢下降了,下降到可有可无的地步。如果咱这是航天飞机,用太阳能提供动力,也许一辈子不用落下来,也就用不上这个轮子了。但是,在用不上,你也得准备着,万一要下来呢?我想这个比喻基本上把房地产的问题说的很清楚了。

那么,现在的这个历史阶段,处在什么位置呢?就是飞机已经靠轮子助飞了很长时间了,速度也上来了,但轮子还没离地,还需要它支撑一段时间的关键时刻。

之前说过了房地产是中国的治国利器,但光靠这一个是不够的,毕竟一个大国光靠房地产是不行的,国家的富强,民族的进步,最终还要依靠工业化。所以,在大力发展房地产的同时,工业化这条大腿也在快速壮大。房地产与工业化,在不同的历史阶段,有不同的地位和使命。从根本来讲,房地产是服务于工业化的,也就是说房地产作为治国利器最终要让位于工业化。当然,我这里说的工业化并不是简单指的制造业,更主要是后工业化,亦即以互联网为基础的信息化以及更远的智能化,也包括依附于此的其他一切产业。或者可以概括为,非地产实业。

任何事物,都要经历生长衰亡的四个阶段,那么,房地产作为国之利器这一使命也将不可避免地经历这四个阶段的发展。从1998年前后到2004年,它的作用主要是积累资本的作用。就好比说,你要去做生意,没本钱,那就依靠房地产市场化积累的卖地和相关税收作为做生意的资本。在这个资本基础上,生意开始越做越大,房地产迎来了黄金时代,这个时代大约从2004到2014左右。为什么是2004呢?因为,那个时候才开始全国范围的按揭购房政策,没有这个政策,房地产就是渣。我记得那个时候,我还在上初中,第一次从户外广告牌上看到按揭这个词,心里很纳闷,感觉好奇怪啊,什么玩意这是?很多人跟我一样,基本上不怎么懂,但那个时候这种购房方式已经扩展到二线城市了。虽然很多人还不了解,但很快就开始遍地开花了。

但是,中国人做事情就是这样,要么不做,要做就做死。在有形之手和无形之手的大力推动下,房地产获得了空前的发展,但毫无例外,这种无节操地发展也引起了很多负面影响。腐败了、拆迁了、民怨了等等,还有交易中的很多不规范现象,比如地刚拿下来就开始卖,还有开发贷的激增,还有作为民生工程的保障房的极度缺乏等。总之就是,跑的太快扯到蛋了。这个时候国家开始意识到它的问题,一是过热发展引起的金融风险,一是畸形发展引起的社会风险。其实这都不是最重要的,都在可控范围,更重要的是各级政府的管理意识走向了歧途。决策者很明白,搞城市化是必要的,但国家的最终发展还得依靠工业化,光靠房地产,一些重要产业和科技创新都控制在别人手里,早晚要被别人干死。可地方可不这么想,房地产来钱快啊。关键是,房地产搞的好,城市建设就搞的好,政绩就好。所以,不管上面多着急,反正他们不急,不管上面什么政策,下面阴奉阳违、水来土掩。但事情到了刻不容缓的地步,尤其是09年的4万亿带来的不良后果,不仅加重了地方的财政依赖,也引起了房价的暴涨,同时金融风险也急剧飙升。

于是在2012及2013年左右,出台了一系列严厉的政策。不过要解释下,这次政策虽然严厉,但并不是降房价,更不是要废掉房地产,而是给房地产的过快发展降降温。但相比以前,这次政策还是相当严厉的。不同于以往,这次不仅是限贷限购,更重要的是大力控制开发贷,限制产品开发,整顿房地产市场,大力发展保障性住房。限贷限购都是小儿科,主要是从消费侧进行限制。后面这几个就厉害了,主要是对供给侧进行整顿,多少搞房地产的都死在这黎明前的黑暗了。这个阶段,是房地产和工业化双发力的阶段,是房地产真正的黄金十年。但正所谓,物极必反,盛极必衰,房地产毕竟只是飞机的两个轮子,而非飞机本身,当它的使命完成之后必然要被雪藏起来。

那么,我们可以说,大约从1998年起到2014年左右,这个是房地产作为国之利器的生长阶段,生长阶段过后将会不可避免地迎来衰亡的历史阶段。但要说明的是,是作为国之利器这一功能的衰亡,而非房地产本身的衰亡。

2014年,本来是房地产的分水岭,很多人都在喊房地产要进入白银时代,这个判断其实并没有错。作为在房地产侵淫几十年的老江湖,李嘉诚也是从这个时候跑的。万达、恒大等等也是在这个时期转型的,很多中小房企也是在这个时候消失的,一些主业不明的央企也是在这个时期推出房地产市场的。本来按计划,房地产与工业化来个切换,由工业化来接过房地产这个发动机和治国利器这个角色是水到渠成的事,可是,偏偏另一条腿也出来问题,而且是比房地产更加严重的问题。于是,不得已,治国利器再一次被请上舞台。但显然,这恐怕是房地产作为治国利器的最后一次表演了,虽然仍被给予重任,但分量将慢慢地降低,直到被收回到起落舱中。

以我的估计,快的话也许四、五年也就是2024年左右,房地产应该会被收回到起落舱中了。

本来房地产作为利器按照预期轨道从14年就开始有计划进入衰退期,虽然其市场规模和价格还会稳步小幅上涨,但增长率会逐年减小,直到退居二线进入适当波动期。但人算不如天算,遇到了世界范围内的经济萧条。如果没有凯恩斯的国家干预主张,世界经济早就进入危机了。这次经济衰退跟历次危机一样,是由生产过剩引起的,这一点马克思在一百多年都讲过了。资本家对利润的无限追求会阶段性地引起生产过剩,从而造成经济危机。生产过剩企业利润就会下降,利润下降就会造成经营困难,经营困难就会造成收入下降,甚至会裁员。人们收入下降或失业,就会造成需求萎缩,需求萎缩进一步加剧生产过剩的危机,于是就越陷越深,直至推倒重来。当然这次生产过剩和需求萎缩其实是结构性的,怎么说呢?在中国表现比较明显的是生产过剩,在西方表现的是需求萎缩,但这都是局部性的,在整个世界范围内,其实需求并没有萎缩,而是政治动荡和金融动荡消灭了很多需求。这些需求其实是存在的,也是真实的,但是被消灭了,或者被压制了。比如说,中东的动荡,从最早的阿富汗到伊拉克到后来的颜色革命到现在的叙利亚,造成了大量的难民,这在以前都是正常的需求,但都被消灭和压制了。还有一直动荡的非洲,需求一直都没有效激发出来。再比如,委内瑞拉、巴西、俄罗斯这些国家,虽然没有政治动荡,但却因为金融动荡产生的危机把活生生的需求给压制了。你说他们没需求吗?当然有,从生活资料到生产资料,简直是望眼欲穿,看看委内瑞拉的那些人,连饭都吃不饱,你说他们没有需求吗?剩下的西方国家也不好过,不是深陷债务危机就是深陷贫富分化,需求也是严重下降。这一切是谁造成的呢?不用说我想大家都知道,除了唯恐天下不乱的美帝,谁还有这个本事?

面对这个结构性的供应过剩和需求不足,该怎么办呢?两个办法,一方面压缩过剩产能,尤其是生产效率低下的落后产能,毕竟那些被消灭和压制的需求不是一时半会儿能恢复的。另一方面,大力推动一带一路战略,推进和平进程,结束混乱局面,把一些国家和地区的精力转移到经济建设上来。社会稳定,经济发展,不仅能吸纳过剩产能,也会激发被压制的巨大需求,整个世界经济这盘大旗就盘活了。不得不说,这是非常有魄力也是非常有效的战略措施,但理想是丰满的,现实是骨感的,就是有些人给你添堵,不会让你心想事成。但毕竟,这是天下大道,虽然道路曲折,但前景肯定是光明的,一切也在推进之中。

可是,过程还是很曲折的,国内的经济形势根本等不起啊,怎么办,只有再把房地产这一利器拿出来,来为更大的战略实现争取时间。在工业这条腿上,一方面淘汰落后产能,把低级产品加紧通过一带一路战略对外输出。虽然这些产品对我们来讲是低级的,但对那些生活在水深火热中的人们来说却是急需的,一石两鸟多好。另一方面积极转型,通过互联网+战略和创新战略对全产业进行升级换代,不仅追赶发达国家,还要赶超他们引领世界的创新潮流。这一切都在有条不紊地进行,但同样需要时间的积累。在这个关键的时间内,房地产就被赋予了更加重大的历史性重任。兄弟,你先顶着,等我忙完了回来顶替你啊。

所以,我们看到了,有史以来最严厉的调控政策不到一年时间就夭折了,而是摇身一变成了积极地刺激政策。这一刺激不要紧,被压制了多年的弹簧,在地方政府缺衣少穿的财政压力下,瞬间爆发了。这一切是决策者想看到的吗?显然不是。他需要的只是稳增长,为转型升级争取时间,而不是乱中添乱。所以,17年房地产重新遭遇调控政策。但这个调控不同意以往的任何调控,而是因地制宜,一城一策,具体问题具体分析,而非往日的一刀切。但很显然,和历来的调控政策一样,这次调控的目的不是打压房价,更不是废掉房地产,而是遏制房价的过快增长。

还是正宗的配方,还是熟悉的味道,遏制房价过快增长。中国的房价一直以来不断上涨,背后根本原因还是城市化进程带来的需求驱动,这是谁都不能否认的客观事实。任何一个国家的发展壮大都离不开工业化,工业化就离不开城市化,这是基本规律。城市化就会催生巨大的消费需求,中国的人口世界第一,所以对房地产的需求当然也是世界第一了。所以,巨大的需求是支持房价的根本原因。否则,没有这个根本因素作为前提,你政府再强大也不管用。但我们要知道,这个前提是通过住房市场化这个方式来实现的。很多国家的政府也很强大,但没有市场和政策引发的需求,你总不能拿枪逼它买吧,这是房价上涨的第一因素。

其次,就是货币增发,货币贬值。货币增发是货币贬值的直接因素,也是重要因素,但不是单一因素。在经济发展,财富增加的情况下,即便货币不增发,也会发生通货膨胀。比如,中国的外汇结算所引发的货币贬值就是如此。出口赚汇,就是中国老百姓赚了老外的钱,这个钱假如不存在美元人民币的情况下,只是一种货币,那流通回国内也必然引起通货膨胀、货币贬值。就好比说,你们村以前都是贫困户,后来出了个亿万富翁和其他有钱人,这些人财富的急剧增加引发了巨大的购买力,把全村的物价全部拉起来了,这就造成了整个村子的购买力下降,引发了货币贬值。这种货币贬值,是经济发展的必然,并不是主观印钱造成的。另一方面,经济发展,引发了企业扩大再生产,扩大再生产就需要融资贷款,为了满足企业扩大再生产的需要,央行搞货币宽松,也会引发货币贬值,这个也是正常的。但除了这两种之外的额外增发的货币所引发的通货膨胀、货币贬值就是不正常的了,就是对百姓财富的掠夺。列宁同志就说过,通货膨胀可以秘密地、不为人知地掠夺人民的财富,主要说的就是这种形式。但在政府赤字高企的情况下,常常是有这种额外增发货币的冲动的,尤其是受西方经济学影响的政府更是如此。在这三种引发通货膨胀因素的影响下,房地产作为最重要的资产当然也就水涨船高了。事实上,不光是房地产,只要是用纸币计价的所有商品都会涨价。比如,之前提到过面的问题,一碗面,从三十年前的一毛两毛,十几年前的两块三块,涨到现在的十几块,这里面很大因素就是因为通货膨胀造成的。还是那句话,通货膨胀有它的合理性和必然性,谁让咱们都生活在纸币时代呢,但也有它的破坏性。重要的不是如何避免和消灭通货膨胀,而是合理利用通货膨胀。

那么,有了上面两个重要因素,剩下的就是国家的意志了。中国的房地产作为治国利器,肯定是国家意志的体现,恐怕这一点谁都无法否认。国家希望房价涨还是跌,肯定不是跌了,但也不是快涨大涨甚至是暴涨,这会引发很多负面结果。但所有的事情也不是为所欲为的,房地产的套路也是建立在前面两个因素的基础上。它是利用了商品市场的规律,而把房地产这个工具发挥到了治国安邦的最大效用。这个时候,房地产就不再是普通的商品了,不再只是简单地受价值规律和供需规律的支配,而是受到政策意志的重大影响。所以说,房价短期看政策嘛,中国的房市并不是完全的自由交易市场,而是受到政策管控、体现上层意图的有限的商品交易市场。

那么,明白了这个道理,我们在分析房价的时候,就要刨除掉城市化所引发的供需和通货膨胀所引发的贬值,来单独重点地谈一谈政策的因素了,这就是中国房市的本质背后的逻辑。因为前面两个因素是不会轻易变化的,且也会通过政策意志进行合理地调控。虽然长期不容易变化,但中短期可以改变其影响的烈度,这就是调控的意义所在。但调控的目的还是为了实现上层的意志,前两个因素的实现还是通过政策的意志。因此,任何忽略这个逻辑的人,单独地运用市场规律去分析中国房市和房价都是错误的。当然,不同的时期,不同的历史阶段,国家的意图当然也就不同,对房地产这个治国利器的运用也就不同。但是,当明白了这个原理后,上层运用房地产这个治国利器的套路我们也就一清二楚了。

对于未来房价的走势,从国家的角度看当然是不希望跌的,但是也不希望过快上涨。它希望能在保持稳步上涨的同时保持对经济的拉动作用,健康稳步地实现城市化过程。在城市化的过程中,快速发展工业化,以便顺利完成换挡。在换挡没有完成前,是不可能允许房地产出现问题的。可以看到,这次新冠疫情以来,很多地方已经开始出台相应的救市政策。

房地产发展到现在可谓人人嫌弃,甚至有人把它比作中国经济的夜壶。每次经济不景气时就拉出房地产这个夜壶。每次发展过热时就开始调控降温。但调控从来不是为了打压房地产,更不是为了降房价,而是为了控制过快上涨,这一调控政策的目标从未改变。我们可以回顾下,从06、07年开始的第一次调控,到后面09、10年的调控,到后面12、13年左右的调控,每次无外乎就是限贷限购、增加刚需供应、增加保障房建设。这里面的逻辑很简单,就是让房价慢点涨。你想,房价怎么可能是由刚需推动的呢?保障房更是不可能。刚需连一套都吃力的很,怎么可能买两套三套?这么做的唯一目的就是通过压制投资投机性需求核改善性需求来降低对整个房地产价格的拉动作用,让房价涨的慢一点,但从未说要房价降下来。包括现在正在进行的热点城市的调控政策,依然是老调重弹,不可能让房价降下来。这么多年来,政府唯一一次降房价的调控,就是在朱总理做央行行长时,大约在92年吧。那时候,虽然全国还是福利分房,但海南基本上已经是市场化了。在小平南巡的刺激下,海南产生了严重的泡沫。朱总,当时还是行长,雷霆一怒,来了个釜底抽薪,结果造成了严重的金融风险,留下了大面积烂尾楼。这件事的负面后果想想都让人害怕,所以,政府再也不可能这么粗鲁地调控。即便今后真的进行打压,但也不会是这种方式。

有人可能会问,政府难道真没有办法降房价吗?当然有,办法多的是,前面说的朱总搞的就是一种,控制甚至停止开发贷,大幅提高借贷利率,房价不降才怪,但太过猛烈了。其实,最有效的一点就是税收。税收这块有两个很重要的税种,一种保有税,一种是交易税。保有税就是对房子的保有不管是自住还是出租,哪怕是毛坯空着,按照套数不同进行累进征税。一种是交易税,是二手房买卖时需要交的税,降低炒房获利空间。比如,可以学学商业地产。商业地产除了跟住宅一样需要交纳契税、营业税、所得税外,有一个重要的税种就是土地增值税。这个非常狠,扣除必要的成本,对买卖价差按照阶段不同分别征收30%-40%-50%-60%不等的税。你想想,这么高的税,还有获利空间吗?拿着不卖吧,又要交保有税。所以,你看现在商业地产市场就冷清多了。这样就完全遏制了房价的上涨,回归了它的原始功能。

我能想到的政策,政府想不到吗?当然不是,而是时机不到。这个时机的问题,咱们后面再讲。所以说,凡是没牵扯大幅增加保有税和交易税的所谓调控政策都不是真调控,而只是让涨价的速度降下来。有人也可能会问,现在房价这么高,贷款这么多,难道就不怕出现金融风险?这话就问道点子上了,上面在房地产管控上有底线的,这个底线就是坚决避免出现金融风险。

在这个事情上的底线有两个,一个是保持经济发展,一个是保持房贷资产安全。国家一直在说,发展是硬道理,确实,发展确实是硬道理。只有发展,才能保持老百姓的收入不断增长,才能维护房地产价格的购买力。前面说过,房地产泡沫破不破,主要还是看购买力。只要购买力还在,泡沫就不会破,就会用维持和化解来解决泡沫的问题。这个购买力不是看平均购买力,而是看相应级别房市的购买力。只要这些人的购买力在,就是安全的。而保持贷款资产安全,关键就是杠杆率。曾经有段时间,有些中介或平台搞零首付购房,马上就被叫停并重罚了。为什么?这是房市的命脉所在。美国08年为啥爆发金融危机,核心就在于杠杆率过高,让一些没有购买力的人进入市场,这就造成了贷款资产的急剧恶化,一旦出现风吹草动,优质资产立马变成劣质资产,从而引起了连锁反应。杠杆率的另一个恶果就是会急速提高购房的投机规模,反正又不用花钱,倒一下就能空手套白狼地赚钱,谁不愿意?这就急速地扩大了金融风险。

在中国,对银行来说,最优质的资产非房贷莫属。为什么?因为中国的杠杆率很低,首套房首付要三成,二套普遍四成五成,三套以上更低甚至限贷。再加上中国人普遍对房子有浓重的情节和保守的理财意识,不到万不得已,是万万不会选择断供的。有人会说,很多买房的人收入证明什么的资料都造假,这就是你不明白真实情况了。我身边就有人干这个的,他跟我说,很多客户资料造假,不是收入太低赶不上,而是银行对贷款的要求多而复杂,有些客户收入挺高,但无法满足银行要求。还有些,作假离婚什么的,是为了享受低利率贷款,或者多买两套房。那些收入很低,或者没有收入的人,他们也不会做。所以,不要看到造假就觉得资产质量恶化。另外,中国人相对来说还很保守,买不起房的人不会冒太大的险,他们宁可到处借钱或者干脆不买,也不愿买一套月供超过其收入水平的房子。从这里你也可以看出,为什么国家每一次调控政策都是把限贷放第一位了,就是为了控制杠杆,避免金融机构无节操地房贷和一些空手套的人进场。只要把握住这个底线,在保持经济稳定,房市就不会出问题。

但是,前期一线城市的暴涨还是超出了中央政府的预期,这种暴涨的价格也大幅提高了金融风险。所以,为了锁定可能出现的风险,除了要及时调控降火候外,转嫁风险的金融衍生品就横空出世了。16年央行就低调地宣布CDS产品的出世。很多人一看,卧槽,这不是自掘坟墓么,当年美国金融危机就是被这货给害的啊。说这话的人就是不懂CDS这个产品的功能,美国当成金融危机爆发的根本原因不是因为CDS或什么CDO,而是因为次贷。什么是次贷呢?就是上面讲的无节操的超高杠杆,把房子通过零首付搞利率的方式卖给一些低收入者和空手套的人。只要中国不搞次贷,不搞高杠杆,CDS就是一个很好的转嫁风险的产品。话说回来,等你哪天发现中国也开始搞次贷了,那赶快准备钱吧,一生一次的机会马上来临。你也可以像保尔森一样,通过做空赚它个几个亿。

那么,我们可以看下,在防范金融风险上,国家设了几道坎。第一道,三成首付的高杠杆。不排除有部分比这低,但总体还是比较高的。第二道,二套继续提高杠杆,三套及以上停贷。第三道,维持客户质量。基于政策规定和中国国情,中国的购房群体购买力还是比较高的。第四道,CDS。最后再用这个衍生品转嫁风险,房贷资产基本得到了完全的保障,金融市场的安全性也得到了保障。

最后,也是最关键的,只要政府保持经济稳定和增长,保持和提高人们的购买力,房地产就依然处于安全线内,房贷依然是优质资产,泡沫就能继续维持下去,一直拖到时间窗口的到来。

关于作者: 文旅西安

跟房有关的业务

为您推荐