2020年西安买房投资的分析和判断|西安买房

资产配置-海景房鼎龙湾

2016年,我劝身边的人赶紧买房,大部分人都嗤之以鼻,留下一句话:谁手上没有房子,谁还会买房?2017年,我劝…

2016年,我劝身边的人赶紧买房,大部分人都嗤之以鼻,留下一句话:谁手上没有房子,谁还会买房?2017年,我劝身边的人赶紧买房,很多留言慷慨激昂,房住不抄,房子都是让你们炒起来的。难道都是周扒皮吗?顾头不顾尾,住房不吵后面的小句咋不看呢?2018年,很多外地人客户在西安买房,而身边的朋友,好多人买不起了。

如今,嗤之以鼻的少了,慷慨激昂的少了,外地人也少了。反倒是很多本地人咨询时会说想买套房子,然后巴拉巴拉的一段需求,最后都要带着四个字:兼顾投资

目前是信贷较为宽松的时期

上周在春风南岸售楼部,有8家银行同时驻场。

你问能组合贷不?

能!

你问能接力贷不?

能!年龄最多不能超过85岁!

你问需要流水不?

每月负债总额不超8k不需要!

天呀天呀,这么好的信贷政策!二手房的情况就更为灵活。

关于信贷的话题此处就不展开多说了。

价格不友好,并且分化严重

目前期房的均价在1.6万元/平米。地段稍好有发展潜力的期房价格都在2w+。二手房的均价在1.4-1.5万元/平米左右,次新房价格在1.7-1.8万元/平米左右。

投资买房对涨幅的预期至少要翻倍。2万变4万、1.8万变3.6万、1.7万变3.4万。西安3万的均价我能看到,但是要涨到这些翻倍的价格还要多少年?

房屋折旧加速

房子其实是有折旧的。当房子交房的时候就开始有。

毛坯房比精装房折旧率低。原来西安毛坯房多,折旧不明显,现在市场上的二手的精装房越来越多,毛坯房越来越少。

毛坯房每年折旧1%,精装房至少2%。目前市场上精装房带的东西越多,带的东西越好,折旧率越高。

前两天看了一个楼盘,置业顾问略带傲娇的给我介绍他们家的装标:Franke的厨具、Duravit的马桶、Hansgrohe的花洒,带日立空调、带壁布、带净水器、带整屋智能控制,带…。而我心里盘算的却是卖房子时,空调折价多少、厨具折价多少、马桶折价多少、花洒折价多少,即使你一天没有住,即使你每个月请保洁阿姨打扫。装修不是资产,是消费。

新城的崛起,旧城的没落

沣东的新盘都在2w+,软件新城招商的盘开盘要到2.5w+。十五年前,出了二环就觉得偏,十年前,高新还看不上曲江,五年前,浐灞还不入眼… 如今呢?沣东复兴大道透漏出阵阵贵气。

板块轮动,新城崛起,zf有意为之,土拍价格越来越高,新城的面粉价格高过主城区面包价格。

选筹越来越难

17年前拿地的楼盘,备案价还算合理,可是还在卖的越来越少,即使开盘,也是千人摇。二手房的两极分化让选筹更加困难。

西安房地产市场的判断

西安买房投资回报越来越小,只能成为抵御通胀的手段

西安的房价与全国其他城市比较不再是价格洼地,价格优势不明显,很难再吸引外地人的目光。西安本土投资客也会在其他城市洼地寻找投资机会。

如今在西安买房,只能算是抵御通胀的理财行为。2016年只要买了就赚的机会一去不复返了。

疫情影响越久,二手房市场分化越严重

老破小二手房的定位人群是城市中下收入人群,因为疫情及经济大环境影响,这部分人群或失去收入,或收入微薄。有人选择离开了西安,有人延缓了买房计划,还有人在卖出自己的房子。老破小失去了这部分人群,那就失去了市场。这也就是二手房市场中老破小价格一直在跌的原因。

次新房价格上涨是因为西安期房备案价格不断走高,导致很多购房者不得不选择价格相对较低的二手房,有品牌、有小区、有环境的次新房成为二手房中的首选。

疫情影响越久,老破小的价格就越跌,分化就越严重。

西安逐步进入二手房市场

期房越开越远,越开越偏,虽然有品牌,有品质,可是地段越来越差。

主城区内二手房有地铁、有学校,生活便利;买了二手房可以直接出租,以租养贷;zf正在逐步推动主城区旧房改造工程。这些因素都会促使购房者把目光转向二手房的选择上。

对于判断的第二点和第三点,如果逆向思维,你会想到什么?

 

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关于作者: 文旅西安

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