房价的本质(三):中国房市的未来演变|北城

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  中国的房价未来该怎么走?我想很多人都关心这个问题。 关于泡沫的问题,之前已经谈过了。有没有泡沫?…

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房价的本质(三):中国房市的未来演变

中国的房价未来该怎么走?我想很多人都关心这个问题。

关于泡沫的问题,之前已经谈过了。有没有泡沫?肯定有,否认这个就是瞪眼瞎。我说过,只要是纸币社会就必定有泡沫。所以,对于泡沫这件事,不能拍脑门地一股脑排斥。泡沫,你得看是什么泡沫。有合理的泡沫,有安全的泡沫,有可控的泡沫,有不可控的泡沫。比如,你说四五级市场,也就是县城和农村市场,有没有泡沫,也有,那是货币造成的,但是合理的泡沫。二三级市场,也就是三四线城市,有没有泡沫,也有,那是安全的泡沫。这两个,严格来说,都算不上泡沫,因为危害很小。如果说有危害,也不在价格是否有泡沫上,而是供给侧上,有些过剩。过剩的问题,不能算是泡沫,因为即便赔钱卖,还是卖不出去。比如钢铁煤炭,很多都是低于成本价,或者微利,还是卖不掉。这个问题只有靠发展经济,提高收入解决。一级市场有没有泡沫,肯定有,但目前也是可控的泡沫,并没有到完全失控的地步,原因在前面国家的底线时分析过了。所以,对于不同的泡沫要采取不同的措施,因地制宜,辨证施治,不能搞一刀切,这也是本次调控不同于之前历次调控的原因所在。因此,对于房地产的问题,主要矛盾在一级市场,也就是一线和强二线城市的泡沫管控问题。如何管控,不外乎还是限贷限购,因为还没到动用杀手锏的时候。

那未来的房市到底该如何走呢?

这个问题其实并不是取决于房地产本身,而是取决于整体形势。前面说了,房地产这个治国利器早晚要被收回到起落舱里,不可能无限制地这样发展下去,毕竟现在风险已经集聚。那什么时候要关起来呢?其实,现在技术上已经准备好了,万事俱备,只欠东风。等什么东风呢?主要有以下几点:

1、国民经济的转型升级情况。

从制造业到服务业向高端的信息化智能化转型。服务业转型比较简单,进展也很快,现在完成的差不多了,这主要还是得益于BAT三位大佬的努力。制造业的转型刚开始没多久,现在正在向深入发展。制造业的转型就是从低级向高级发展,从模仿向创新发展,从传统向互联网+发展。说白了就是抢占发达国家的市场,占领制造业的制高点。老美为什么如此针对我们的华为,因为一旦华为抢占了5G这块高地,互联网和通信这两块市场就不再是老美说了算了。但转型毕竟是痛苦的,是个创造性破坏的过程,势必会对原来的环境和生态造成破坏,这也就是这几年经济低迷的原因。但是,经济的发展不能停滞啊,所以,只有把房地产再拿出来顶上。那这个转型什么时候才完成呢?大约在2025年,不可能比这晚,再晚就被别人干死了。当转型升级完成之后,房地产作为治国利器的历史使命也许就要完成了,到时候再动手也就没有顾忌了。因为这个时候,不说中央,地方政府也能依靠创新经济的税收大幅增加财政收入,不会像现在这样捉襟见肘,卖地求荣了。

2、落后过剩产能的消化情况。

这个一是取决于城镇化,一是取决于一带一路战略。城镇化不同于城市化,它主要是解决农村和中小城镇的发展问题,是城市化的一个有益补充,这是解决过剩产能的内销渠道。一带一路则是解决过剩产能的外销渠道,前文也说过,那些落后国家和地区对我们的过剩产能有强烈的需求。如何既能消化我们的过剩产能,又能满足他们的需求,就是一带一路的问题。一带一路现在基本上成了国际共识,互惠互利合作共赢,无人能阻挡。虽然会有人使坏,过程会有反复,但前景还是美好的。这个过程,至少还要四五年。所以时间点大约也在2024到2025左右。

3、城市化进程。

目前城市化已经进行到最高潮了,沿海发达地区基本上完成的差不多了,但一些二三线城市还有比较大的空间。这个时候,中央政府就不能太过抑制房地产的发展,否则会阻碍这些城市的发展。那这些城市大概什么时候完成城市化呢?按照目前的进度,同样地,快则五年。

从上面可以看出,三个重要条件基本上把时间都指向了四五年,这是巧合吗?当然不是,其背后是有其规律的,因为城市化和工业化的进程基本上是同步进行的。但是,也有政策的原因,中国的政策都是以五年甚至十年、数十年的中短期时间为考量的,哪段时间集中解决哪些问题,这些都事先做好了规划和方案。到时候,根据实际情况进行微调就行,这就是中国政策的计划性和连贯性带来的最大优势。

五年,就是现在的十三五规划;十年,就是下一个五年规划即十四五规划。因此,中国的房地产问题,最快会在十三五期间解决,最慢则会在十四五期间解决,不会再往后拖。那这个问题最终会如何解决呢?

那么,问题来了,如果条件都具备了,东风来了,该如何解决这个“积重难返的泡沫”呢?对于泡沫的解决,前面我说过三个方案,一是破掉,一是维持,一是化解。

破掉,这是很多人一厢情愿的想法,而且前面已经有榜样了。一是日本模式,一是俄罗斯模式,很多人说,中国的前途只有这两个,要么走日本老路,要么走俄罗斯老路。真的是这样吗?我们先来看看这两种模式是如何引起的。

日本模式,简单说就是保汇率刺泡沫。

但很多人对这个有误解,日本模式的前提是没有金融主权,睾丸被美国人捏在手里,自然要听人家的。日本如果不是被人为地强行逼迫大幅升值,我想绝不会有后来的泡沫破裂,失落二十年。日本在这件事上是一错再错,大幅升值严重打击了日本的制造业,这可是它的立国之本。结果出口锐减,制造业遭遇毁灭性打击。之后大幅放水,一方面想拯救制造业,一方面想压低汇率,结果制造业没拯救,汇率没压低,却大幅度地刺激了房地产和股市泡沫。接着又鬼使神差地想通过提高利率的紧缩政策来消除泡沫和保汇率,结果在内外夹击下,一切都坍塌了。这件事上,就是以美国为首的列强给小日本下的套,欲擒故纵,釜底抽薪什么的一起上,把日本人干死了。在广场协议前,日本的泡沫并不严重,一切都在可控范围内,如果不是外部压力,是完全可以维持和化解的。日本人也并不笨,抛下有没有日奸不说,之所以这种下场,核心在于它不是一个主权国家,没有金融主权,所以被列强们轮奸了。中国在这一点则不然,有完全的主权,不可能受列强们的蛊惑和压力做出有损自身的蠢事来。否则,早就被算计了。所以,很多人说中国会走日本老路,是完全没弄明白事情的实际情况和来龙去脉。因此,日本这条路基本上不可能。

下来说说俄罗斯模式。

俄罗斯的问题又完全不同,它既不同于日本,更不同于中国。它比日本好一点的是,基本上拥有完全的主权,金融政策完全受自己支配。但它的最大问题在于经济结构太单一,只是依靠油气这些原材料,而非像日本那样的强大的制造业。这样单一的经济结构,虽然主权独立,但很容易被外围的金融市场所影响和操纵,毕竟大宗商品的价格掌握在美国人的手里。不光是俄罗斯,所有依靠资源的国家,包括中东、澳大利亚、加拿大、南美等,无不被美国的金融资本所操纵。关系好,就不黑你,关系不好,呵呵,那就不好意思,直接剪羊毛,南美的下场历历在目。相对于日本,俄罗斯还有一个软肋就是,卢布不是国际储备货币,再加上外汇储备较少,外汇市场很容易被人攻击。因此,卢布的汇率它想保也是保不住,既然保不住,干脆完全放开,一步到位,起码还能保一个,不至于让国内经济崩溃。卢布大幅贬值,再来个外汇管制,一方面防止国内资本流出,一方面防止外资抄底,先撑住再说。如果,当时不是中国出手,估计俄罗斯连国内经济也保不住,又一次被美帝剪了羊毛。相对于俄罗斯,中国则不然。中国是世界工厂,拥有世界最大的制造业,拥有世界第一大内需市场,即便靠内循环也完全可以扛得住。所以,并不会因为外围市场疲弱,大宗商品大跌而动摇经济基础。虽然人民币也不是国际储备货币,但中国拥有世界第一庞大的外汇储备,且外汇市场受政府管制,在外汇上攻击中国并不会有什么效果,过去一年激烈的交锋已经分出胜负了。眼下,中国人民币入篮,更是需要人民币的坚挺来取信于世界,更不会允许人民币的大幅贬值。因此,俄罗斯的这条路,中国不会也不可能走。

中国拥有日本和俄罗斯都不具备的优势,主权独立,经济基础雄厚,加上强大的外汇储备和管制措施,美帝那些列强们干着急没办法。只要我们不自掘坟墓,主动放开外汇管制,让人民币可自由兑换,可以说,外患基本上可以解除了。唯一需要担心的就是内患,那面对内患该如何应付呢?

毕竟泡沫还是有的,尤其是一二线市场的泡沫。尤其是,随着房价的不断攀升,各种资金通过各种渠道加速流入房地产市场,开发贷和房贷的急速上升,给金融市场带来了很大安全隐患。因此,这个隐患必须要解除,这个泡沫必须要解决。但解决的办法不是破掉,而是维持和化解,毕竟这才是多数人收益的最佳方案。怎么做呢?

泡沫能不能维持,主要靠购买力。只要购买力还在,泡沫就可以长时间维持下去。因此,维持泡沫的第一项措施就是增加购买力。还记得十八大时提出了中国版的国民收入倍增计划吗?很多人一听不以为然,国民收入倍增还不是通过通货膨胀去实现?其实,如果只是用这种方法去实现,根本就没必要写进十八大报告。用通过膨胀的办法,那是“阴谋”,只能暗地里搞,能拿到台面上来吗?既然拿到这么重要的台面上,那肯定不是通货膨胀那么简单。我们不可否认,这里面是有通货膨胀的因素,但绝不是简单地通过放水让人们收入倍增。

有的人一看,十年翻一倍也不多啊?呵呵,这就是没看到本质。那是人均收入的翻倍啊,什么意思?我来解说下。按正常来说,一个社会可以分成五个层次:一级的占10%,二级的占10%,三级的占30%,四级的占30%,五级的占20%,大概是这么一个比例。一个基本的常识是,有钱人的赚钱速度远远大于没钱人。那么这人均收入靠谁拉动?还是靠有钱人拉动啊。这还只是表面,更可怕的是,有钱人会通过杠杆再次把购买力放大三倍五倍。再加上他们基数本来就很大,这种购买力的大幅增加是很可怕的。如果按这个计划顺利发展的话,那么一二线城市的泡沫是完全维持的住的。

我们再讲一个常识,价格的贵与不贵是相对而言,它并不是一个绝对数字。比如,现在房价每平一万,你的月收入是五千,你觉得很贵。但如果你的收入提高到一万呢?假如房价没变的情况下,相对于你收入的增长,等于房价降了50%。就好比说,十几年前一碗面两三块,后来涨到五六块你觉得贵,现在涨到十几块,你会觉得之前的五六块好便宜啊,就是这个道理(只是举例说明,请勿较真)。所以,在这里告诉大家一个绝望的秘密,未来的房价在绝对值上是几乎不可能降下来的,降也是涨的太快地方的可控范围的小范围波动。从今年开始,所有房价调控的政策目标是,让房价的涨幅低于(甚至大幅低于,尽管实现起来比较有难度)收入的涨幅,甚至低于通货膨胀的涨幅,如此,房价泡沫的问题基本上就解决了。这样,房价绝对值虽然没降,但相对值则是降低了。那如何增加收入呢?政府现在全力以赴在做的就是这事,前面说过了,一带一路啦,城镇化建设了,转型升级了,双创了等等都是,甚至用房地产稳增长也是一部分。

那么,光靠增加购买力的方法就能彻底解决这个问题吗?只能说,只能解决一部分。从理论上来说,方法是很好的,但在实施过程中就不一定那么完美了,因为,有时候这个房价涨的超出预期。要想顺利实现房价相对价格的下降这个根本目标,除了要在稳增长促收入上下大力气外,重要的是要在控制房价涨幅上下大力气。这光靠限购限贷增加供给是不行的,必须要把大杀器拿出来,就是税收。

在房地产这个问题上,税收除了能真正地遏制房价涨幅这个作用外,最重要的是能增加政府财政收入,尤其是地方政府的收入。我们知道,现在的地方政府为啥卖地卖的那么欢实,就是传统经济不景气,财政收入贫乏啊。且卖地来钱快,谁不搞谁傻啊。但卖地总有个头,不可能一直这么卖下去,那咋办?最终还得靠税收。

税收有两种,一种是企业经营税收,一种是个人财产税收。企业经营这个不稳定,除了一些牛逼城市(深圳、重庆、杭州这些)比例也不是很大,不能从根本上解决财政收入的问题。因此,在无地可卖的时候,还得靠个人财产税收,这其中,最核心最重要的就是房地产税收。因此,房产税绝对是大杀器,即能解决房价问题,还能解决财政收入问题。那有人就问了,如此好的政策,为啥国家迟迟不搞呢?答案前面说过了,时机不到啊。因为这个税收对房地产的抑制与打击过大,在眼下转型升级没有完成前是不可能拿出来的,否则把房地产这个唯一给力的柱子给砍了,你经济这个大厦就真蹋了,那大家就都别玩了。因此,房产税不是征不征的问题,是何时征的问题,技术上早就准备好了,不动产联网去年就搞的差不多了吧,试点也完成了。刀板早已上台,就看什么时候开始动刀了。那到底什么时候动呢?前面讲过,快的话五年,慢的话十年,也不排除会从一些房价窜天猴的部分城市更快地推出,但全国大范围推出不会那么快。房产税会有那些呢?这个要看情况了,最基本的保有税肯定跑不了,遗产税估计十有八九也跑不了,至于说重磅的类似商业地产的土地增值税会不会出来,那就看具体的情况了。如果被那些炒房的蛀虫们玩的太过,那也是未尝不可考虑的。但这个杀伤力太大,要看具体情况。

除了这两个方法,还有没有其他措施呢?嗯,主要是这两个,但还有一个损人利己的,就是人民币国际化。一个国家的货币一旦成为世界货币,那必然是要加大放水量的,谁不放谁傻啊,人民币必然也不例外。这个放水的好处就是,通货膨胀的后果不用国内人民全部承担,而是全世界人民共同承担了,我们也可以变成列强剪羊毛了。那么在这种情况下,如果牢牢控制房价的涨幅,加大放水力度,在本国人民通胀率较低的情况下,就可以降低房地产的人民币计价的相对价格。这就类似于美元那种转嫁泡沫的手法。中国人也许不会像美国佬那样无节操地玩,但放门口的肉不吃是不可能的。

那么,我们可以总结下未来的房市演变套路。首先,会在常规政策的调控下缩小房价涨幅,控制过快增长。其次,大力发展经济,提高购买力,降低房地产相对价格。再次,经济转型完成,推出房产保有税(或增加交易税),完全锁定(在较小区间上下波动)房价,杀猪宰羊,增加财政收入。最后,健全全国和各地五级商品房市场和保障房市场,尽量实现居者有其屋的理想目标。同时,放开市场行政管制(限购限贷都将退出历史舞台),交给市场,一级市场进入较大幅度波动期,回归其商品属性。至此,房地产作为国之利器的使命正式完成,起落架收舱,飞机正式离地起飞。上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。

也许,很多人会认为我的想法太理想了,中央政府有那个能力吗?呵呵,走着瞧吧,很快就能见端倪。这里面唯一不确定的就是黑天鹅,什么黑天鹅呢?比如这次的新冠疫情,搞不好就是世界范围内的金融或经济危机,还有一个就是大范围的战争。这两个不确定性会增加很多复杂的情况,但房价至多也是跌一些,不可能崩溃,具体就看到时候的具体情况吧。同时,黑天鹅也会推迟这种演化的时间,五年不行可能会十年二十年,仅此而已。

最后再说一句,从绝对价格上看,房价会长期上涨的。 后面放开后,会有上下波动,但长期还是会上去的。看看 98 年的香港,08 年的美国,房价跌的厉害不?最后还不是涨回来了?不过,到时候我们倒可以高抛低吸,或者在下跌时买进降低成本。但不管怎么说,长期的价格还是向上的。

为啥?

谁让我们生活在这操蛋的纸币社会呢?

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