什么是法拍房?法拍房的优点有哪些?法拍房的缺点有哪些?法拍房如何选?

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在房价价格较高的今天,法拍房并非开山猛虎,心有猛虎,细嗅蔷薇,还是可以做出明智的决定。 一、什么是法拍房? 法…

  • 在房价价格较高的今天,法拍房并非开山猛虎,心有猛虎,细嗅蔷薇,还是可以做出明智的决定。

一、什么是法拍房?

法拍房就是法院拍卖房产的简称。一般情况下,有如下几种情况的房产会成为法拍房:

1.商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

2.民间借贷产生。比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款;

3.司法没收产生。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;

4.无主财产。这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。

二、法拍房的优点

1、不限购

对于大部分城市,司法拍卖房都不需要遵循当地的限购政策,不需要社保户口几套房等条件,有钱就能买。

这就意味着,很多没有购房资格的人,可以通过法拍房破除购房限制。

2、部分低于市场价

对于大部分城市而言,司法拍卖房最终成交价格都比市场价便宜不少。

但是由于在部分严重限购的一、二线城市,人们选择渠道较少,新房和二手房市场供应不足的,有些优质房源成交价格可能比市场价格高。

三、法拍房的缺点

1、潜在纠纷多

法律规定,如果被执行人名下只有一套房产,没有其他可供居住的地方,是不能被强制执行搬迁的。

所以如果你拍卖的房产是被执行人的唯一房产,并且被执行人不愿搬离的话,那么恭喜你喜提房产证一张,除此之外,别无他用。

所以在参与购买之前一定要搞清这个问题,先给法院打电话了解一下,了解之后再去实地考察,确保万无一失。

房子在拍卖之前有租约,这种情况十分常见。也是出现最多的纠纷,这个也是可以通过向法院咨询和实地考察避免的事情。

存在第三方纠纷,这个第三方是指开放商、公安、政府部门等,政府部门各司其职,很多东西只能去多方协调,例如房产未到期、公安查封等,这些房产都难以过户或者入住,存在很大的隐患,所以在选择之前一定要了解好。

2、隐性费用需谨慎

司法拍卖房产税费和二手房一样,通常包括:个税、契税、增值税、印花税。其中契税和印花税是买方税,增值税和个税是卖方税。

在实际操作中,一般卖方税也是由买方承担的,因为被拍卖资产的人或者企业,已经无力偿还债务了,更没有能力进行缴税,所以现实中的税费都是买家承担。

所以在拍卖前要注意看公告里是否有写明,税费全部由买家承担。

以杭州为例,假设你未来拍得了一套89方的房子,花了300万,房子交付还没两年,拍卖公告里明确写了税费由买家承担。那你要承担的税费就有契税、个税和增值税。

契税不用管是不是首套,反正都是1%,因为90方以下嘛,也就是3万;增值税因为没满两年,所以要交5.6%,就是16.8万;个人所得税没满5年还要交房款的1%,又是3万。加一起也就是22.8万。

以下这张图就是个人与个人的交易,以及个人与企业,企业与企业的税费相关问题。

什么是法拍房?法拍房的优点有哪些?法拍房的缺点有哪些?法拍房如何选?插图

除此之外,在拍卖二手房时,除上述费用外,还可能有其他“隐形费用”,例如:

可能存在的物业费,水、电欠费与第三方的其他合同费用等。

3、法拍房流程复杂繁琐

看样时间固定,没法反复看

什么是法拍房?法拍房的优点有哪些?法拍房的缺点有哪些?法拍房如何选?插图(1)

这是一个法拍房的竞买须知,你可以看到,看样需要提前预约,而且按时到达,你迟到了,法院就不会给你安排看房的时间了。

这可是买几百万、几千万的房子,不让多次看房?

所以你得对标的本身很熟悉才可以,房子有任何瑕疵,法院不会承担任何责任。。。

瑕疵说明:什么是法拍房?法拍房的优点有哪些?法拍房的缺点有哪些?法拍房如何选?插图(2)

法院不对瑕疵提供担保、不负责交付和清偿、任何风险自担,有一种被白嫖了还无处申诉的感觉。

当然还有其他的各种限制,就不吐槽了,你买一个资产,自己是买受人,但是跟“孙子”一样,买的憋屈。

所以如果没有一定的基础和指导,就不要买这样的问题楼房。

四、选择范围和适合人群有差异

新房、二手房、法拍房适合的群体有所不同具有一定的差异,买之前一定要慎重,选择适合自己的一类。

1、新房坑多要慎重,至少一堆人陪你可以维权

在大城市里面,新房一般位置都比较偏,这种房子要非常慎重,不要因为总价低,符合自己的预算而且还能住上大house就去买。

新房踩坑的人太多了。大部分人都是买了新房一周内就后悔的,主要的原因都是自己没有全面研究新盘的价值,只是被销售一通忽悠,直接刷了定金,到家后悔不已。

买新房有三条标,记住这三条标准,你就不会买错:新市政府入驻、名校开分校、产业规划和产业落地。

2、二手房坑也不少,算是试金石

正常情况下,可以视为是没有符合条件的新房选择下的补充。二手房是房价真实的市场,也是大多数人能够看到的验金石。

房子值不值钱,到底有没有价值,放在二手房市场上一看便知。

二手房适合急于入住的人群,也适合带有特殊需求的人群购买,比如想要学区房以供孩子读书的,想要住核心地段但预算又有限的之类的。除此之外,对抗风险能力差的家庭 也是好的选择。

3、法拍房要谨慎

法拍房相比于新房和二手房,法拍房的购买者必须要更谨慎,因为法拍房所涉及到的风险种类更多,也没有形成像二手房市场这样成体系的中介机构。

因为法拍房没有形成新房和二手房这样完备的体系,所以有很多不确定的因素和程序。风险与机遇并存,大多数人怕麻烦所以就给了我们争取捡漏的空间,经过系统的学习和考察之后一些问题是可以避免的。

但是如果你不懂就乱伸手,最后的结果肯定是被市场教育。

最后,祝愿大家都能找到理想的房子,拥有自己的小家。

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关于作者: 文旅西安

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