在西安买房路上,所谓的“数据”你信吗?

资产配置-海景房鼎龙湾

数据是事实或观察的结果,是对客观事物的逻辑归纳,是用于表示客观事物的未经加工的的原始素材。 这是最常见,关于数…

在西安买房路上,所谓的“数据”你信吗?插图

数据是事实或观察的结果,是对客观事物的逻辑归纳,是用于表示客观事物的未经加工的的原始素材。

这是最常见,关于数据的定义。

数据是事实观察的结果,所以大多数人认为“数据即真实”,但数据必须经过整理,放到特定的环境里,才能成为“有效信息”,供我们参考和采用,没有背景只说数据的都是“胡说八道”。

楼市里的数据,也是五花八门。

房价连续上涨/下跌X个月,房价涨幅/跌幅X%,均价XXX,单价XXX,距离XXX,直线距离XXX……每一个都是现实,但有时就变成了“胡说八道”。

信了鬼话,最终购房者踩坑的案例比比皆是。今天我们就来盘点几种常见的。

壹  |  涨幅类数据

代表话术举例:房价连续上涨/下跌X个月,房价涨幅位列全国XX位等。

这种言论在去年还相当盛行,每个月15号国家统计局发布全国70城房价之后,都会引起一众媒体的围观,西安房价连续上涨4X个月,这种话题确实很容易给人一种紧迫感。

但这是一个“鸡肋”的数据,也可以说废话。

首先你得看基数,比如均价10000元,涨幅1%,也就是一个月涨了100块钱,再对比一下均价10000元和均价10100元,实操中并没有多少影响。

购房者缺的是那每平100块钱吗,是那10000块钱。

其次,春江水暖鸭先知,作为西安购房者,楼市的冷与热,开个车花一天时间去各个售楼部转一圈,看看人数和上客量就知道,或者看看备案价的高地,价格上去了还是下来了一目了然。

最有用的方面可能是投资属性的购房者,一个对预期趋势的判断。

但你有没有听到这样的言论?一个城市连涨的时候,就代表着已经到了一个相对的高位,要谨慎;一个城市阴跌的时候,可以尝试抄底;不动产,还是得看城市,一线强于新一线,二线谨慎。每一个都有人相信。

所谓的经验,都是胜利者的侃侃之谈。

就好像房贷换锚,许多专家分析到底是固定利率好还是LPR好,最后一算一个月差不到一杯星巴克,对你的影响真的很大吗?所以我现在的推荐都是看自己心情,想换不想换皆可。

贰  |  X月房价

代表话术举例:X月楼市均价多少,X月某板块均价多少

西安最长采用的是克尔瑞地产研究的数据,每个月他们都会发布西安房地图,里面清晰的标明西安楼市9大区域20余板块的上个月房价均价,以及涨跌的多少。

这是一个月的楼市数据,是一个月里楼市开盘项目的数据。

再换一个角度,西安数百盘,一个月开盘的可能就是那几十个,而这些就代表着一座城市的均价或一个区域的均价吗?所以克尔瑞加上了几月,但多数时候大家都只看到了数字,也就是:

这个区域竟然都卖到XXXX了!!!

你咋那么能脑补的呢?典型的自己给自己挖坑,然后自己还跳进去了。

再直白点,如果这个月西安楼市一大半都是高端盘入市,然后只有少量的刚需改善盘;然后下个月西安楼市清一色都是刚需盘,然后高端盘寥寥无几,按当下楼市价格,最少有5000平的差价。

或者说上个月曲江推出的是华润置地曲江九里的洋房、华润置地悦府、中海曲江大城、金地风华,价格妥妥的接近2万,但如果说是大华公园世家、万科城市之光这些1.3-1.5万的。

难道你能说西安楼市整体或者某个区域,较之上个月房价倒挂5000元?

如果你非要看区域的均价,那就直接找区域在售的主力项目或主流项目,看他们的成交价格,就能看到一个区域的大概房价水平,远比X月均价来的靠谱。

叁  |  直线距离

代表话术举例:项目距离钟楼 / 南湖 / 高新 / 曲江 / 地铁 / 公园 / 医院 /学校,直线距离约XX米。

这可能是许多项目最常用的套路。

对于购房者来说,进入售楼部,从品牌展示 —— 工艺功法 —— 区域发展、潜力、配套、利好 —— 项目周边配套,一顿眼花缭乱的操作下来,基本半蒙圈,注意力和关注度大幅下降。

这个时候说一句距离XX直线距离XX米,你能记住的只有XX米。

但是等过段时间跟朋友闲聊反应过来,或者交付之后发现被“蒙”了,对不起,置业顾问离职了,开发商从没有说过距离XX只有XX米,销售说辞仅供参考,我们说的是“直线距离”。

欲哭无泪,维权无据。

但事实上如果你拿个尺子在地图上去测量,直线距离真的很近,可惜的是自己不会飞天遁地,奈何道路总是百转千回……

不要信直线距离,不要信直线距离,不要信直线距离。

因为它可能真的只有XX米,但也有可能变成X公里……买房,最好在敲定之前,能实地走一遍,看看周边的配套是否与说辞一致,查查规划是不是和说辞一致……

肆  |  登记数量

代表性话术:X月楼市摇号项目达到XX个,XX项目登记人数XX个

这里面分为两种情况,第一种是说自己项目登记客户多,第二种是别的项目引进,然后来给你一种楼市很火,房子买不到的感觉,所以也要区分对待。

第一种:看核验通过人数和当天开盘去化率。

原因不可描述。

第二种:别人家项目火和你有毛关系啊,是想说自己不行,还是想给购房者安利这个项目,还是说你们这次登记和他们一样多?

人不可能两次踏入同一条河流,也不可能有两个项目完全一样。

比如未央湖板块,金茂的洋房能卖到30000,但周边刚需项目的价格在1.3万元,难道你说金茂的客户是傻子?还是说刚需项目买到就赚1.7万/平?估计两边都没这个想法,都是别人加戏。

看哪个项目就说哪个项目,对比同类项目,不要越界!

伍  |  最低首付

代表话术举例:首付一成买洋房 / 最低X万留在西安

严格意义上讲,是没有首付分期的。

根据规定,商品房最低首付比例为首套30%、二套40%,而如果首付分期,是否就相当于变相的“楼市松绑”?参照之前驻马店将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%,最后被叫停。

明显与“房住不炒”方针不符。

所以,首付分期实际上是购房者与开发商签订合同,由开发商垫付部分资金,购房者承担承担利息,也有开发商为了促进销售免息的。

但分期并不是无限期,一般来讲都是两年期内补齐,对于购房者来说,算是有些利好,但月供、借款之外,还有再攒出来首付的钱,难度太大了。

说一个现象:首付分期最长出现在公寓项目。

比如原本50平50万的公寓,首付50%是25万,但如果一成首付就变成了5万,5万留在西安还有不动产,你是不是觉得一下没有啥压力了?所以不管是公寓还是住宅,先去看看。

这就是最朴实的广告,没有上客就没有成交,有了大量上客成交起来更容易。

首付分期,是一种广告营销策划,而不是一种促销活动。

当然,并不是说所有的数据都无用。

区别只是在于,我们一些习惯性的误区,一个个的累计之中,不管是焦虑的情绪、房价上涨的恐慌、对具体项目信息的不了解、对低首付项目的好奇,最终才导致了入坑和成交。

不要忌惮以最坏的恶意揣测别人,只要你的出发点是善意的。

关于作者: 文旅西安

跟房有关的业务

为您推荐

资产配置-文旅西安

发表评论

电子邮件地址不会被公开。