魔幻的法拍房,你敢不敢去买法拍房!

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法拍房,你敢买吗? 刚开始的时候,我还觉得没什么,因为法拍房这种产品,既小众又有风险,大部分买家都不会关注,只…

魔幻的法拍房,你敢不敢去买法拍房!插图

法拍房,你敢买吗?

刚开始的时候,我还觉得没什么,因为法拍房这种产品,既小众又有风险,大部分买家都不会关注,只有真正的狼人才会去买,因为他们比狠人还狠一点。

法拍房,一直是个水很深的市场,必须是又狠又专业的老司机才玩得转。

普通人买法拍房,总以为自己在淘宝下个单,就安心可以住进去,这显然是没有受过社会的毒打。

我见过很多朋友,刚开始是冲着法拍房便宜才买,买完后才知道世界的险恶。

有些拿到钥匙后,正准备住进去,结果一开门才发现,里面住着一家人。

一问是前房东,问他什么时候搬?

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对不起,我就没打算搬!不服你要法院来咬我啊!

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魔不魔幻?惊不惊喜?意不意外?狗不狗血?

但这就是法拍房的日常!

 

首先,科普一下,什么是法拍房?

法拍房,简单点说,就是被法院强制执行司法拍卖的房屋。

为什么会被法院强制拍卖?

通常是房东欠钱,没钱还贷款。

那么,为什么欠钱会闹到房子被人拍卖?

一定是说明,房东实在没钱,借钱填不上,卖房可能也不行,所以不得不用司法手段,强制拍卖房子还债。

从我个人的经验来看,法拍房的房东们,可以分为两类人:

要么,特别惨,要么,特别无赖。

这两种人,其实都很难应付。

要知道,法拍房,最大的风险,就是清场风险。

下单很容易,能住进去那才是真的难。

买完法拍房,里面住着人太正常不过,如果没住人,反而还要更加可怕。

住人的情况,具体分以下几种:

最好的,是房东住在里面,跟你讲道理,说没看到合适的房,请求宽限几天再搬出去。

这个当然可以协商,毕竟人家欠钱到房子被卖了,都这么惨了,剩下肯定可以谈。

如果只是君子协议,约定好时间就搬走,那当然万事大吉,但更大可能会是以下一种情况:

你约定好时间过去,发现他们还住在那里,并且还开始各种卖惨。

什么媳妇癌症啦,老人生重病,小孩还小不愿意搬等等等。

每次过去,你都能欣赏奥斯卡影帝级别的演技,情节跌宕起伏,总有故事背景,总有特殊情况,总有人生病,但就TM不搬。

你能拿他们怎么样?

讲道理?人家比你更讲道理,说着说着就开始卖惨,让你感觉再催下去,自己都好像不是个人。

强硬点?对不起,人家老婆突发心脏病不好,老人往地上一倒,孩子各种大哭,全家人抱着你大腿碰瓷,你能有什么办法?

找公安?人家压根不管你这事。

找法院?目前深圳法院是不包清场的,即使说是强制执行,但执法人员执行起来也有难度,而且法律还保护老人小孩的居住权。

 

很多时候,老赖是真的很难处理。

因为本来他就已经输到这个份上,没啥好怕的,如果就是不搬,你也很难把他们彻底弄出去。

即使断水断电,人家就当钉子户跟你耗着,你处理起来也比较难办,毕竟你买个房是来住的,不是来“拆迁”的。

除此之外,还有一种情况也很常见,那就是你买房进去,发现一家人其乐融融的住在里面,仿佛你才是那个外人。

一问什么情况,对方掏出一份长期租约合同。

虽然他们承认房子是你的,但人家签了20年租约,现在就是各种理由不搬走,对于这种,你也拿他没啥办法。

为什么?因为,买卖不破租赁。

根据《合同法》、《物权法》和各种解释办法,即使你拿到房子,原租赁合同的效力也不会改变。

 

那就是说,人家法院也支持你,继续把房子租给他,而且更气人的时候,即使你想涨租赶人也不行,应该对方可以要求继续履行原有合同。

想想看,几百几千块租金租个20年,就算你有房是房东,那也得哭瞎。

卖也卖不掉,住也住不了,深圳法拍房还占名额,到时估计每天只能关着灯默默流泪。

现在流的泪,就是当年脑子进的水。

当然,如果你历经千辛万苦,比老赖们更狠,是把人彻底赶走了,那是不是就顺利入住?

想得还是太简单,可能还没住几天,你家门口就被人泼了油漆。

为什么会有这种情况?

要知道,法拍房之所以会被拍卖,一定说明房东已经欠债累累。

 

你付款还的是,房东欠银行的钱,那万一他在其他地方借了高利贷?有其他民间债务怎么办?

你跟上门催收的兄弟们讲,这是前房东的房子,不关我事,你觉得他们会不会信?

虽然这种情况在深圳比较少,而且你可以通过出具法律文书或者报警来解决,但一旦遇到,还是很烦心。

好吧,就算这些你全都搞定了,还有没有其他问题呢?

你可能还要额外再付出一笔成本。

比如,水电费和物业费有多久没交了?买完之后会不会没水没电,想住就有天价费用单在等你?

比如,房子产权是否清晰,是不是一套房子有多个债主?会不会你买完也得面临其他人的讨债?

比如,被拍卖的房子到底有多少个查封?有些查封次数过多,解封和过户也会涉及资金成本,这个要怎么计算?

比如,房子涉及的税费情况咋样?增值税有多少?如果是公司产权,最高要交差额的60%,总成本加进来还便宜吗?

 

再比如,房子是否有什么明显瑕疵或硬伤?拍之前鬼知道里面长啥样,进去之后才知道需要维修,房子结构不合理等等,但买都买了,你找谁投诉?

当然,还有房子户口有没有腾出去?房票有没有用掉?如果被占,房子可能白买,到时候又要各种扯皮。

总之,拿到房间钥匙,很可能只是个开始,因为你永远不知道,推开门之后,会遇到是什么破事。

以上说的每一种情况,都有可能存在,但凡遇到一个,处理起来都很麻烦,后续免不了要打官司。

买法拍房,你得有颗大心脏,既要跟前房东斗智斗勇撕逼,又要有心力处理后续的烂摊子。

这明显是个专业狠人才能玩的游戏。

普通小白还是安心买正常房子就好,如果不是想特意经受点挫折,我不建议大家轻易碰法拍市场。

便宜的,可能是笋盘,但更可能是深坑。

其实,法拍房,除了价格便宜这一点之外,并没有其他优势。

你要付出的成本,其实并不低。

因为法拍是拍卖制,价高者得,拍完一轮上头后,最终价没比市场价便宜多少,再加上杂七杂八的费用,费用没准还会更高。

你需要用自己的房票,来买一个不确定性很强的产品,买到破事少的法拍还好,买到坑的,那就真的被套牢。

还有就是,那些相对不错的法拍房,通常数量并不多。

上海法拍由于不限购,法拍房数量相对多一点,但一年也就几千套。西安法拍房也一样不限购,很多人都想捡个便宜,全国好多城市是限制法拍房的。

能拿出来的,多少都有点硬伤,你还想从中选到性价高的楼盘,老玩家都很难,小白还想捡便宜,那简直就是做梦。

到时候,你会发现,钱都给平台和律师赚走了,你自己的房子,想住还住不进去。

我不知道,这次法拍微博的火爆,到底是因为吃瓜群众太多,还是几个月内法拍房数量大大增加,总而言之就是莫名其妙的火了。

很多朋友也许会担心,自己买了房,会不会因为房价不涨而被迫法拍?

其实,比起房价不涨,更大的风险是断供。

只要你不断供,卖了房还得起贷款,那根本不会到法拍的地步。

大家没必要自己吓自己,深圳楼市只是暂时回调,未来还会涨,只是时间早晚的问题。

只要选筹不错,持有5年的防守资金,那完全没必要担心。

而至于要不要买法拍?

我的建议是,法拍房,还是个相对小众市场,不管是自住还是投资,追求的应该是大确定性。

专业的狠人,买法拍房肯定还是能赚钱的,但普通人还是算了,没必要拿血汗钱去赌博,大家安安心心,买个二手它不香么?

关于作者: 文旅西安

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