在西安买二手房注意哪些?如何买房避坑?

资产配置-海景房鼎龙湾

最近的西安楼市异常热闹。 一方面,各大房企在去年拿地热潮中抢占的项目如今陆续上市,但大多属于大面段的改善产品,…

最近的西安楼市异常热闹。

一方面,各大房企在去年拿地热潮中抢占的项目如今陆续上市,但大多属于大面段的改善产品,小户型刚需房源稀少。

另一方面,楼市分化现象再度加剧。

前不久,万科城市之光6千+登记数引爆登记市场。昨天,紫薇·东进当日累计登记人数已突破8千,售楼处更是排起了千人长队。登记第二天,紫薇·东进荣膺2020年西安房地产首个“万人摇”项目。

这也让许多人不禁喟然长叹,大的买不起,小的买不到,如今买到一套好房子的概率,简直低过买彩票!

不过吐槽归吐槽,房子还是要买的,新房买不到,二手房总是不缺的。

相较于一手期房,二手房的优势也是很明显的。

经过几年的使用,房屋潜在的问题都会暴露出来,购房者在看房时可以很直观地掌握。

而且二手房在选择空间上也更加自由。不仅可以选择自己心仪的地段、户型、楼层,甚至连邻居脾气几何都可以探清一二。

但问题在于,二手房市场往往比新房更加复杂,特别是对于一些楼市小白来说,单单是手续及费用就要看晕了,今天来谈谈关于购买二手房的一些常见问题,帮助大家对购买二手房有个更清晰的了解。

不论是买新房,还是购买二手房,首先要明确的一定是购房资格。不要以为这是开玩笑,很多人准备工作做了一大堆,到头来却发现自己没有购房资格也是常有的事。

在西安买二手房注意哪些?如何买房避坑?插图

更何况各地关于资格规定都略有不同,且相关政策也并非一成不变。

前不久深圳史上最严楼市调控出台后,就有地产中介在微博上吐槽,自己带着客户去看房子,走到了一半客户却发现自己失去了购房资格。

在西安购买二手房资格与新房无差,都是服从西安市房屋限购原则的,具体对比下图。在西安买二手房注意哪些?如何买房避坑?插图(1)

如果对此仍有疑惑,也可以前往西安市住房和城乡建设局官网进行资质查询,至于贝壳或链家等第三方平台购房资格检测,有时也会与房管局存在出入,切记以政府官方文件为准

确认好购房资格,接下来要检查的就是自己的征信问题,这关系到你在办理按揭时能否顺利批下贷款。(全款土豪请无视)

检查个人征信的最好方式当然是去西安中国人民银行征信报告机上打印一份详细的征信报告。

在这件事上千万不要相信自己的感觉,什么我的贷款都是按时还了,花呗也没有逾期什么的都是不可靠的。

特别注意,征信报告只需要提前一个打印好即可,切勿多次查询,否则会导致银行误认为你的财务状况不佳,影响贷款审批。

准备好征信报告,就该准备资金证明了,这里包含收入证明、银行流水单等等,只要能满足购房资格即可。

如果有公积金,也要提前去西安市公积金中心查询自己可用的公积金额度,做到心里有谱,处变不惊。

然后就是你的身份证、户口本等一系列文件原件准备好,注意,一定是原件

最后,就是选一个靠谱的中介。

俗话说,买二手房,碰到一个好中介的概率比碰到一个合适的对象还要难。

好中介宛如《安家》中的房似锦,既能帮你砍出满意的价格,也能帮你理清各种晦涩难懂的合同条款。

这里推荐贝壳、链家、德祐等全国性大中介公司,相较于小中介,大公司出纰漏的概率还是要低很多的。

正所谓看房不交诚意金,中介要选大品牌。

费用方面。

除首付外,五花八门的其他费用也着实令人头痛,那么在购买二手房时还有哪些费用需要买方承担呢?在西安买二手房注意哪些?如何买房避坑?插图(2)

作为一名光荣的纳税人,首先要承担的当然是二手房交易过程中所需要交纳的税务费用了。包含契税、个人所得税、增值税、印花税、豪宅税。

契税是以房屋所有权发生变更时,以不动产为媒介向新业主征收的一次性税费。

按西安现行的规定,购买90㎡以下(包含90㎡)的住宅时,首套房和二套房契税税率均为1%;但购买房屋面积超过90㎡时,首套房契税税率为1.5%,二套房2.0%。

特别注意的是,如果房屋性质为非居住用房时,则按照3%的税率标准征收契税。

豪宅税目前大多数城市是不征收的,西安也不例外。此前的豪宅税缴税大户深圳在最近也调整了征税标准,凡总价超过750万元均纳入缴税范围。

增值税、个人所得税为卖方承担,印花税目前针对个人销售或者购买住房免征。

当然,具体税务缴纳以实际为准

登记费。

个人住房登记每案80元(含工本费),非住房房屋登记收费为每案550元。

而中介费也一定要提前确定好,西安市中介服务费为房屋总价的3%,且均由买家承担。

但要注意,中介费不要一次性付清,付款前是大爷,付款后是孙子的现象已屡见不鲜,一般是签订好三方合同后支付一部分,完成过户后再补清尾款。

这倒不是教你欺负中介,而是以此来对中介形成一定的约束力,让他全心全意地为你服务。

中介费用的明细最好也写进合同的补充条款里,以免口无凭证的问题出现。

首付方面也要额外注意。

二手房的首付与新房是有所不同的,银行会对二手房进行评估,然后以评估价格为贷款标准。

例如,你看上的二手房成交价为200万,但银行评估后认定房子只值180万,首付比例为30%,那么你的贷款额就是180万*70%=126万,你要缴纳的首付款就是200-126=74万。

而评估银行一般也会请专业的评估公司来进行,评估标准包括房子的地段、位置、环境、户型、楼层、装标等一系列细则。当然,这个评估费用也要你来承担。

除了这些比较重要的大头费用外,还有房本费、产权登记费等小额手续费,一般几十到几百元不等。

明确好资格、缴纳好各项费用后,就可以签订合同了。

现在的购房合同一般都是制式的,不会有太多出入,重点要注意的是合同的补充条款。

比如过户时间,具体到哪一天卖家必须完成清房、哪一天必须完成交付,还有家具是否带走、车库等产权归属等,还有违约责任,这些都要具体落实合同中才能具备法律效应,不能轻信口头约定。

如果房子在交易前存在租约,一定要商定好租约的善后方式,要知道根据买卖不破租赁的原则,一旦出现问题,那么买房后住不进去也是常有的事。

还有一种情况,就是房子在出售时仍旧有贷款的话,需要卖家在交易前把贷款还清,只有提前完成房产解押,才能办理后续过户、交易。

有的卖家无力偿清贷款,那可要注意了,千万不要相信任何人提供给你的,把钱给卖家帮助其完成贷款偿付,包括中介。

银行或其他金融机构是有提供过桥资金完成赎楼贷业务的,这里让卖家和中介自己去请求贷款,当然费用也是由卖家承担。

如果房子的产权属于多个人,例如夫妻、父子、兄弟等共同持有,那么签订合同时一定要全员到场方可,少一个人后期都可能造成产权纠纷,麻烦不断。

同样,在办理网签时这些人也同样需要到场。

至于房款交付,自2015年1月1日起,西安房对二手房交易资金结算实施全面监管,也就是说,房款会全额进入政府资金监管账户中,等到买家完成过户手续后,房款会支付给卖家,所以在交易过程中同样不要把钱给任何人包括中介。

到这个时候,再把前文提到的剩余中介费用结清,手续就算完成了。

最后说一些小问题。

现在信息门户网站十分发达,很多“懒癌晚期”的朋友在买房时也是十分大胆,不是鼠标点一点、网页看一看就匆匆忙决定,就是一切扔给中介等着付钱签合同。

买房这件事上,亲自去看几次是十分必要的。

一次可以白天去,早上去看看采光、通风,房屋内有无裂缝漏水问题,下午实地监测一下楼间距,关注一下实际日照时长。

然后晚上再去一次,主要注意小区内路灯是否明亮,附近是否存在噪音。

其次要学会情绪管理。

任何交易行为都是一次博弈,买房也不例外。

二手房交易实际上就是由卖家、买家与中介构成的三方动态博弈,哪一方先亮出底牌,就意味着亲手交出了主动权。

所以就算房东开出的价位不高、房子质量再好,也要扬短避长,为自己争取一个最低的价位。

都是你的钱啊!

所以,买二手房除了首付外,还要注意上述这些事项。新房难求,二手房只要认真挑选,还是有希望找到自己心仪的房子的。

只要在购买过程中仔细一些,把问题都落实到合同上来,就可以有效避坑。

关于作者: 文旅西安

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