LPR央行的羊毛,该薅还得薅!在西安买房的你准备好了吗?|北城

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LPR央行的羊毛,该薅还得薅!在西安买房的你准备好了吗?|北城插图

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LPR央行的羊毛,该薅还得薅!在西安买房的你准备好了吗?

LPR利率降了!!!
 
4月20日,1年期贷款市场报价利率(LPR)下降20个基点,1年期LPR利率为3.85%,此前为4.05%;5年期LPR利率为4.65%,此前为4.75%,双双下调!
这是2019年8月央行改革完善LPR形成机制以来,两个期限的LPR单月最大降幅。
很多人还不太了解什么是LPR利率?
  • 通俗的讲,LPR利率是由18家银行共同报价形成的一个市场利率每月20号会更新一次。
  • LPR分为“1年期”和“5年期以上”,,对房贷利率有指导作用的是5年期以上的LPR
  • LPR利率和银行基准利率,最大的不同是:LPR一个月更新一次,2019年8月新版LPR启动后,已发布7期,其中5年期累计下行10BP。(BP是英文Basis Point的缩写,基点。一个基点等于1个百分点的1%,即0.01%。下降10个BP就是下降了0.1%)
  • 基准利率:基准利率是人民银行公布的商业银行指导性利率,各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%,贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。目前五年以上期贷款的基准利率是4.9%。
那么好好的基准利率为啥要改LPR?
背后的意义在哪?
简单的说LPR这个金融工具的意义和本质是为了应对国内房地产巨大泡沫潜在系统性金融风险的。
大家都知道,早两年的房价大幅上涨是由于一波棚改去库存。
棚改去库存的背后,是解救地方债务。
通过房地产把地方债务大部分置换成居民个人住房债务,但是干的太狠了,变成一二三四线全民炒房,导致现在整体居民债务杠杆过高过大。
据统计目前居民债务杠杆率已达到了60%。
LPR宣布推出的时间是2019年8月,为什么是这个时间点?
大家别忘了去年的中美贸易战,如果没有疫情影响美国还在指望加息剪各国羊毛,尤其中国。
美国一旦开启加息通道加上贸易战影响,一方面加息会导致外资回流,另一方面贸易战会导致出口经济形势恶化,形成蝴蝶效应,对国内经济会产生强烈冲击。
国内外汇承压,不想被剪羊毛只能被动加息,在居民高杠杆背景下再加息搞不好就会造成大面积房贷违约,从而形成巨大的系统性金融风险。
所以这个LPR,本质是为了防止美国加息留出的一手金融工具。
如今在疫情影响下,美国已经进入无线QE通道,加息是无望了,贸易战也是草草收场。
也算是天佑中华,LPR的推出,如今是借坡下驴,在疫情影响下,一季度经济增长为负值,不管是为了防范金融风险还是知道老百姓房贷压力大,来个定向降息。
按100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款来算,月供相比前一次将下调约63元,一年的话省下756元。
央妈不管怎么说还是妈,不管目的是为了自己还是为了百姓,虽然不多,但是这个羊毛,咱该薅还得薅。

之前很多人在星球跟我讨论到底应不应该把之前的固定利率转成LPR?
我的回答一直是:转。
很多人对这个有抵触其实就是担心以后利率上涨,导致自己的月供利息增加
其实无非就是两个选择,一个是固定的永远不变,一个就是以LPR为定价基准的浮动利率。
那么这个问题是很简单了。
你如果认定未来的利率会涨,通货膨胀高涨,那么你选择固定利率就一了百了。
如果你认定未来利率会跌,那么你选择浮动利率就可以了。
而你之所以纠结的原因就在于你无法判断未来的利率是涨还是跌!
其实中国人民银行原行长周小川早就说过:中国应尽量避免快速进入负利率时代。
大家都是学中文的,你品,你细品!
过去的10年,中国的基准利率就是一直在下调的,虽然期间有反复,但是趋势是一直在下调的,下图是过去14年的5年期以上的贷款基准利率,在2007年的时候高达7.8%,但是在2015年降低到了4.9%,下降的幅度足足有3个百分点。
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如果以100万的房贷为例,期限30年,那么基准利率降低3个点,能够节省的总利息有多少知道吗?足足有70万的利息!
至于利率为什么会下降这个问题?
如果我国经济要继续发展,往前推进,那么未来中国的利率将会继续下降,而不是加息。
我国在努力的推进“利率双轨制”,存在着受管制的存贷款利率和已完全市场化的回购利率两种利率体系。
但还是以受管制的存贷款利率为主导,比如央行拟出相应的存贷款基准利率,商业银行就会跟进,尽管各个银行可以任意的上浮和下浮(自2015年10月24日起央行对商业银行等不再设置存款利率浮动上限)。
基准利率的存贷表

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历年的存款利率表

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五年期房贷基准利率

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如上三图。
从图中不难发现,不管是存款还是贷款,都属于历史低位,对于存款者来说很不幸,但对贷款方那是非常幸运的了。
那么为什么说经济要发展,要往前推进,就要不断的降息呢?
因为降息有利于企业融资促进实体经济发展,同时也有利于股市等金融市场发展,从长远角度来看就必然要不断的降息。
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再来看看发达国家与发展中国家的利率差别,如上图不难看出,发达国家的利率没有超过2%,甚至是负利率,而发展中国家巴西高达14%。
在这里要提一下,美国联邦基金利率并不是年化存款利率,而是隔夜同业拆借利率,不能与我国的一年利率或活期利率相比较,而应该与上海银行间拆借利率(Shibor)相比较,目前为隔夜是2.4%左右,也远高于自2017年以来美国连续加息了五次以后的1.75%。
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再来看一下美国的存款利率,如上图,那你就会知道我国存款还是相当幸运的,存款利率还处于较高水平。
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当然,并不是说哪个国家存款利率高就是好事,一般存款利率较高相应的通货膨胀也高,即货币超发,利率再高都抵不过通货膨胀。
比如我国的1990年和1993年一年定存也超过10%,通货膨胀呢?那只能呵呵了……
所以,从长远来看,存贷款利率是要往下走的。不相信的,说再多也是无用,一个是回忆过去,这个叫做纵向对比!第二个就是和其他国家对比,这个就是横向对比,对比那些发达国家,看看他们的利率是有多高!
为什么要和发达国家相比?因为我们的国家未来就是要往这个方向走的。
当然了,你如果非要和津巴布韦比通货膨胀率,那也没办法。
叫不醒的人永远叫不醒。
文旅西安结语:现实生活中说房价涨的普遍认为都是房产从业者,中介…这种说法不可理喻,中介在整个产业中只是小角色。被割韭菜最多的就是网络喷房价的人,你可以百度一下看看其他行业的利润率是多少,再来喷房价!买不买是你自己的事情,没有人逼你买房。时间是检验真理的唯一标准。有房的人和无房的人只是因为一套房就拉开了财富差距的例子比比皆是。当然,如果你有不同的意见和看法欢迎发表评论!

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